lunes 23.09.2019

15 cosas que debes saber de la nueva Ley Hipotecaria

15 cosas que debes saber de la nueva Ley Hipotecaria

A partir del lunes 17 de Junio las personas que soliciten un préstamo hipotecario lo harán de acuerdo con la nueva ley que ha entrado en vigor, tres meses después de su publicación, el domingo 16 de Junio.

Con tres años de retardo esta ley supone la transposición a España de la directiva europea de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los clientes para la compra de una vivienda.

El objeto de dicha directiva es eliminar las prácticas detectadas en las entidades bancarias que en muchas ocasiones han sido declaradas abusivas y condenadas por los tribunales.

La nueva ley introduce mejoras para los clientes bancarios  que se hipotequen. Tendrá mayor capacidad de elección y dispondrá de información más clara antes de firmar la hipoteca.

Las principales novedades son los  límites a las comisiones por amortización, a los gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario y  condiciones distintas  para que la entidad financiera inicie los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Cabe destacar las siguientes modificaciones

1.- Se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos. A partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.

2.-Con relación al vencimiento anticipado, los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago.

3.- La ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.

4.- Se reducen las comisiones por amortización total o parcial.

5.- En los préstamos a interés variable será el 0,25% durante los 3 primeros años y el 0,15% durante los 5 primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los 10 primeros años, y del 1,5% posteriormente. En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.

6.- Si se quiere amortizar deuda antes de tiempo, se podrá realizar en condiciones más ventajosas. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación.

7.- Por lo que respecta a la comisión de apertura, la ley señala que en los casos en los que exista se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

8.- Para pasar de hipoteca de tipo variable a fijo, la nueva ley hace más económico  el cambio ya que rebaja la comisión máxima que hay que pagar, que será inferior al 0,15%.

9.- Queda prohibida la cláusula suelo, que tantas demandas jurídicas ha originado,  previendo que los intereses nunca serán negativos, es decir, que el banco tampoco nos va a pagar en situaciones en que el euríbor esté en valores negativos.

10.- La opción de la dación en pago no será obligatoria para los bancos

11.- Se refuerza la información precontractual, regulándose el contenido de la publicidad del préstamo o crédito, y se obliga al Banco para entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación.

12.- La nueva ley obliga a los bancos, por ejemplo, a entregar la documentación al comprador con diez días de antelación para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto.

13.- En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe entregar  una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés y debe aportar al cliente el desglose de todos los gastos asociados a la firma del contrato.

14.- El notario debe ser elegido por el y su primera obligación es comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación antes referida.

15.- El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor (y fiador) un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.

En definitiva, el notario deberá controlar al autorizar la escritura del préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el hecho de que efectivamente el banco ha procedido previamente a practicar dicho depósito. En caso de que no se haya producido, se notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado.

En las próximas semanas ser podrá comprobar la eficacia de esta norma a través de su puesta en práctica en un momento en que el mercado inmobiliario parece consolidar la fase alcista de ventas iniciada a partir de 2015.

15 cosas que debes saber de la nueva Ley Hipotecaria