jueves 04.06.2020
DEBATES NUEVA TRIBUNA | ESTEBAN DE MANUEL JEREZ

¿Hacia la segunda burbuja inmobiliaria?

¿Hacia la segunda burbuja inmobiliaria?

La ministra de Fomento presentó la ley de Rehabilitación, renovación y regeneración urbana, como la pieza clave de una política de vivienda que promete cambiar el rumbo de las políticas que generaron la burbuja inmobiliaria (aunque no la menciona expresamente), mejorar las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la sostenibilidad ambiental. El objetivo es pasar de unas políticas orientadas a la construcción de vivienda nueva, en nuevos desarrollos urbanos, en régimen de propiedad, a la rehabilitación de viviendas y barrios, fomentando la tenencia en alquiler frente a la propiedad. Respecto a este cambio de orientación hay gran consenso. Pero respecto la forma de enfocarlo, gestionarlo y hacerlo viable, en el contexto de escasez de recursos públicos y privados actual, hay diferencias de fondo, que tienen que ver con la forma de entender la sostenibilidad, la sociedad, el estado, el mercado y la relación del estado con la sociedad y con el mercado.

El cambio de las políticas de vivienda debería estar orientado a poner el acento en el derecho a la vivienda, por un lado, y el derecho a la ciudad por otro, abandonando la concepción prioritariamente economicista que nos ha llevado a la crisis actual

El cambio de las políticas de vivienda debería estar orientado a poner el acento en el derecho a la vivienda, por un lado, y el derecho a la ciudad por otro, abandonando la concepción prioritariamente economicista que nos ha llevado a la crisis actual. Ciertamente asumir hoy el reto de hacer más sostenible, accesible y  habitable tanto nuestros edificios como la ciudad que tenemos, genera una oportunidad de reactivación económica. Pero para hacerlo posible, al tiempo que se mejora las condiciones de vida de la gente que vive en esos edificios y en esos barrios, hace falta una visión integral de la sostenibilidad, en sus dimensiones económica, social y ambiental, un concepto del desarrollo complejo y una visión profundamente democrática que comprenda que no se pueden transformar los edificios y los barrios habitados sin contar con sus habitantes, sin hacerlos corresponsables. 

La pregunta que nos hacemos al leer la ley es ¿en qué medida está diseñada para lograr estos objetivos de sostenibilidad social, económica y ambiental? ¿Qué recursos pone en juego para conseguirlos? ¿Qué le falta? Esta ley pertenece a ese tipo de leyes cuya sustancia no aparece tanto en sus objetivos declarados como en los objetivos no declarados y que permanecen fuera de los focos de atención.

Cuando la ministra Ana Mato presentó la ley, centró la atención en las medidas adoptadas para estimular la rehabilitación de viviendas y los nuevos mecanismos que se establecen para la evaluación de los edificios, incluyendo la certificación energética y el análisis de la accesibilidad, junto con las cuestiones constructivas que contemplaba la Inspección Técnica de Edificios.  La ministra anunció medidas positivas en forma de subvenciones específicas que pueden ser acumuladas en una actuación integral. Hasta 4000 € por vivienda en ayudas para la mejora de la seguridad estructural y constructiva del edificio, hasta 4000 € por vivienda en ayudas para mejorar la accesibilidad colocando rampas y ascensores y entre 2000 y 5000 € por vivienda en ayudas para la mejora de eficiencia energética. Estas medidas son favorables y se pueden acoger a ellas, si hay dotación presupuestaria suficiente, las comunidades que estén decididas a emprender medidas rehabilitadoras y consigan recursos o créditos suficientes para ello.  

El problema, la amenaza encerrada en esta ley, aparece cuándo la iniciativa rehabilitadora no parte de los habitantes sino que es declarada obligatoria por parte de la administración, por propia iniciativa o a propuesta de un agente urbanizador, a través de la delimitación de un área de actuación y gestión. En tal caso las comunidades de propietarios no tienen capacidad de decisión, no es preciso el acuerdo de la comunidad de propietarios para que se lleven a cabo las actuaciones. La intervención se vuelve obligatoria. En el caso de que los habitantes no tengan capacidad de realizar las inversiones necesarias, ni aún contando con las subvenciones, la ley prevé mecanismos de expropiación forzosa y realojo en especie o en metálico,  que entran en el estudio de viabilidad de los agentes urbanizadores. Es una amenaza para los 624 barrios vulnerables censados en España y para la casi totalidad de los polígonos de vivienda de los años 60-70, cuya población ha envejecido al ritmo de sus viviendas y hoy está compuesta mayoritariamente por pensionistas.

Esta ley pone las bases para operaciones de gentrificación a gran escala, es decir, de sustitución de la población que habita un barrio por otra con mayores recursos económicos y que busca una posición de centralidad urbana en un barrio renovado. No hay cambio en la visión economicista de la política de vivienda. Sólo cambio de objeto sobre el que obtener rentabilidad económica. Hacer negocio sobre barrios habitados, sin dar voz ni capacidad de decisión a sus habitantes, es la principal amenaza de esta ley. La ley pone las bases para la segunda burbuja inmobiliaria a costa de los habitantes de los barrios.

¿Hacia la segunda burbuja inmobiliaria?