Un pensil (1) de hormigón del que brota dinero
(1) Pensil 1.adj.Que pende o cuelga del aire” 2.m. Jardín delicioso. DRAE
(2) El Recurso interpuesto ahora- como ya lo fue el ALEGATO presentado en su día como alegación del Club de Debates Urbanos (CDU) durante la fase de Información Pública-, supone una enmienda a la totalidad al Plan aprobado y por tanto su objetivo no puede ser otro que una anulación del mismo que sea irreparable, esto es irreproducible en términos similares a como ha sido planteada esta Operación
(3) Integrado hasta hace poco por un gran banco - el BBVA- y un grupo empresarial -San José- ,expandido a partir de la constructora del mismo nombre, a los que hace poco se ha sumado la socimi Merlin Properties, asumiendo un papel protagonista en la publicidad de la operación en su nueva andadura tras la aprobación del planeamiento.
La futura losa de cubrimiento de vías ferroviarias, como ficción para “generar” edificabilidad y aprovechamiento urbanístico y con ello fabricar dinero
La Operación se plantea, en la mayor parte de su extensión, sobre suelos de dominio público destinados a sistemas generales y presupone la enajenación de buena parte de ellos, pese a que seguirán teniendo ese mismo doble carácter.
La ficción de la losa cubriendo el haz de vías del ferrocarril es una de las principales claves de bóveda de la Operación, hasta el punto de que como ya fue reconocido en una anterior Sentencia anulatoria de uno de los Planes o intentos que precedieron a éste, “sin la losa, la Operación no existiría”: así decía literalmente esa Sentencia (1).
Y es que la doble ficción de “generar edificabilidad“ desde lo virtual e inexistente, y de aparentar el cumplimiento, además, de los estándares legales sobre zonas verdes, fabricando para ello un Parque sobre la inmensa placa de hormigón que en ejecución del Plan habría que construir sobre las vías, es la que permite dar satisfacción a un (des)propósito asimismo doble:
• a) incrementar el aprovechamiento urbanÍstico- y su consiguiente potencial valor económico- mediante la edificabilidad “generada” por la inexistente placa (2).
• b) ocupar con una edificación incrementada (3) de ese modo, el suelo natural y óptimo para un destino más racional: es decir los terrenos más apropiados para disponer en ellos un nuevo y necesario Parque adosado al casco de Fuencarral.
Durante el largo periodo de gestación de la Operación, una de las reformas legislativas antes mencionadas vino a sustituir el anterior principio legal según el cual se entendía que en los supuestos en que como consecuencia de un cambio en calificación urbanística de determinado suelo procediera la desafectación de bienes demaniales existentes, éstos se entenderían sustituidos por aquéllos cuya calificación por el nuevo planeamiento en el mismo ámbito, determinase su adscripción al régimen los bienes de uso y dominio público; y solo en caso de ser la extensión de los primeros superior a la de los segundos, el exceso sería patrimonializable y por tanto beneficiario su titular del correspondiente aprovechamiento urbanístico (4).
Tras la antedicha reforma, en cambio, los bienes demaniales cuya adquisición pública se hubiera realizado en forma onerosa- por compra o expropiación- podrían participar en la atribución del aprovechamiento urbanístico derivado del planeamiento, en igualdad de condiciones que cualquier otro suelo patrimonial, ya fuese su titular público o privado.
Tomando como punto de apoyo dicha reforma legal, pero desvirtuando su sentido, los promotores de la Operación Chamartín han pretendido ‘estirar’ el alcance de la nueva disposición, ignorando la imposibilidad de aplicarla, igualmente y sin distinción, a los suelos cuyo carácter, por su propia calificación urbanística y por el mantenimiento de su destino, han de seguir sometidos al régimen demanial propio de los bienes de uso y dominio público.
Tal es el caso de los suelos de uso ferroviario que, de conformidad con el nuevo planeamiento aprobado, habrán de mantener idéntico destino, y habrán de seguir prestando el mismo servicio público que hasta ahora, por lo cual su desafectación del mismo y por consiguiente la de su adscripción al uso y dominio públicos, que sería en todo caso previa a cualquier disposición sobre ellos, resulta ser de todo punto inviable tanto material como jurídicamente.
Siendo ello así, la ficción ideada consiste en lo siguiente: colocar una losa como cubrición o techo de una parte- nada menos que 200.000m2 - del haz de vías ferroviarias y, jugando con las palabras, dar a tal operación el nombre de “soterramiento”, de forma que lo que ahora es suelo pase a ser subsuelo el día de mañana, y lo que hoy es “aire” pase a ser -como consecuencia del Plan y su ejecución -‘suelo’ en el futuro (5). Y no suelo sin más sino un gran parque, de hecho el único con tamaño relativamente proporcionado a las colosales dimensiones de la Operación.
Y es a ese futuro suelo, inexistente antes de la aprobación del planeamiento que habilita su construcción- como la de cualquier edificación o urbanización en él previstas-, al que se le ha pretendido atribuir una “generación” de edificabilidad y por consiguiente la futura aportación a la comunidad reparcelatoria (6) de los derechos de aprovechamiento correspondientes a aquélla.
Sin embargo el propio planeamiento aprobado adolece de notoria inconsistencia lógica, porque ese no ha sido el tratamiento que ha terminado recibiendo el resto del suelo del sistema general ferroviario incluido dentro del ámbito de aquél. Es más, el “recorte” de edificabilidad de esa última versión de la Modificación de PG con respecto a las precedentes (7) se debe precisamente a que el Ayuntamiento esgrimió ante titular de ese suelo -y sobre todo ante el promotor adjudicatario- la improcedencia de considerarlo ”generador” de edificabilidad, por ser un sistema general existente a mantener como tal. Hubo de recurrirse al “invento” de la losa de cubrición de las vías, para sostener que ésta sí era “generadora” de edificabilidad (8).
A esa mistificada ficción se ha pretendido ‘arroparla´ acudiendo aunque de modo confuso a la figura del “complejo inmobiliario”, introducida en la ahora vigente legislación del suelo estatal, si bien desnaturalizándola por completo (9) al ignorar el hecho esencial de la inexistencia de tal placa y por tanto del suelo que con ella se ha pretendido “crear”. Y es que tal suelo, aunque en el futuro logre alcanzar realidad material como consecuencia de la ejecución del planeamiento, solo podrá adquirirla en cuanto bien jurídico al formalizarse como nueva “finca” resultante del planeamiento y ésta por necesidad tendría que proceder de otra previamente existente que se aporte, lo que obviamente no es el caso, ya que la existente en lo que será el “nuevo subsuelo” (las vías de ferrocarril ) no se puede, ni se podrá aportar, por resultar imposible su previa desafectación del uso y dominio públicos.
La endeblez argumental (10) de semejante maniobra tendría una elocuente expresión en caso de confirmarse la sospecha de que las anunciadas obras de cubrimiento de las vías a comenzar con precipitación, solo obedecen al propósito de seguir dando apariencia de legalidad, creando ahora ‘a posteriori’ y con urgencia (11) ese “nuevo suelo” para, una vez construida la placa, tratar de formalizarlo como nueva finca portadora de derechos con la que concurrir -en fraude de ley- a la comunidad reparcelatoria.
Fraude en el cómputo y en la configuración de zonas verdes
Respecto a la segunda de esa doble ficción a que responde la losa de cubrición de las vías de ferrocarril, existiendo como existe dentro del ámbito- y adosado al casco de Fuencarral- terreno natural cuyas características orográficas y de posición le confieren una gran potencial paisajístico y por tanto máxima adecuación para conformar un gran Parque, la idea de “suplantarlo” mediante la construcción del mismo sobre la losa de hormigón antes mencionada, carece por completo de cualquier otra justificación que no sea la de llevar adelante la fraudulenta maniobra descrita en el anterior apartado. Fraude que, además del que ya supone la ficticia “generación” de edificabilidad, tiene como finalidad complementaria el aparente cumplimiento meramente formal del estándar cuantitativo sobre zonas verdes establecido en la legislación urbanística.
Por lo demás como se explicaba detenidamente en un artículo sobre esta cuestión (12), “construir un parque sobre una losa y encima de una estación, implica fuertes condicionantes como:
‣la dificultad de crear arbolado de cierto porte, propio de un Parque de ciudad de esas dimensiones ;
‣los costes desmesurados por la necesidad de estructuras especiales para soportar la tierra vegetal;
‣la incorporación de sistemas de riego, ya que se carece del agua subterránea que alimenta los parques naturales;
‣el drenaje y la impermeabilización eficiente para evitar daños a la estación y los trenes, lo que es muy difícil de garantizar durante su uso…”.De nuevo aquí es el afán de lucro el estímulo que ha llevado a forzar, retorcer y violentar la legalidad acudiendo a una práctica de urbanismo y derecho urbanístico de ”contabilidad creativa”, presente de modo invariable en cualquier episodio de corrupción económica.
(1) “El cubrimiento de vías del Complejo Chamartín recogido en dicho PP es el eje entorno al cual gira esta actuación, pues sin esa cobertura de vías resulta imposible obtener el régimen de aprovechamientos lucrativos previstos” Sentencia del TSJ ( STSJ M7433/2015) que estiman en parte el Recurso presentado frente al Plan Parcial se 2011 (ratificada por el Tribunal Supremo en 2017).
(2) A esas 20 has de losa el planeamiento les pretende atribuir, así, la “generación” de una edificabilidad de 330.000 m2 de edificación (de oficinas prime). Esa superficie de suelo es algo superior a todo AZCA ( es decir del rectángulo que va desde el puente de Raimundo Fernández Villaverde hasta el Bernabeu y desde la Castellana hasta la calle Orense. Sobre esa losa el supuesto “parque” ocuparía dos tercios de su superficie
(3) ib, Nota anterior
(4) Artículo 47.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, vigente con carácter supletorio, aprobado por RD 3288/1978
(5)Tal es lo que se hizo, sin ir más lejos, al cubrir las vías del ferrocarril con la construcción sobre ellas de la Gran Vía de Villaverde, en el sur de Madrid, sin que nadie se le pasara entonces por la cabeza la peregrina idea de hacerse beneficiario de la edificabilidad “generada” por el suelo de esa nueva avenida o por el de las antiguas vías ahora “soterradas”.
(6) Aportación de algo material y jurídicamente inexistente a una Comunidad que ,en este caso, sería una de las Juntas de compensación a constituir
(7) Esa rebaja o recorte del que el Ayuntamiento ha alardeado a posteriori como prueba de su supuesta firmeza negociadora, es en realidad una ‘cortina de humo’ que esconde una sustancial contrapartida, ya que a esa rebaja de edificabilidad corresponde un sustancial incremento de la superficie edificable de oficinas ‘prime’ en detrimento de la superficie residencial, con lo cual, con tal recorte, el aprovechamiento urbanístico y por tanto el potencial valor económico no habrá experimentado merma alguna, o en todo caso lo hará en proporción mucho menor que la experimentada en la superficie edificable.
(8) Que es a la losa a la que se ha otorgado esa supuesta condición generadora de edificabilidad y no al suelo cubierto por la misma, se pone de manifiesto con toda claridad en el Contrato suscrito entre ADIF-RENFE y el “comprador” DCN , en el que éste tuvo que aceptar- a regañadientes- que no podía adquirir mas que los supuestos “derechos” correspondiente a la superficie de la losa, pero no a los de sus “agujeros” (es decir la parte no cubierta por la misma)
(9) Esa figura permite el desdoblamiento de una única finca con construcción en dos diferentes -suelo y vuelo o suelo y subsuelo, pública una y privada la otra - para adscribir una de ellas a nuevo un conjunto de fincas espacial no contiguas, y para constituir así un régimen de comunidad en horizontal, análogo al conocido como propiedad horizontal en edificios con desarrollo en vertical para hacer frente a gastos comunes y de mantenimiento. Pero naturalmente tal operación presupone la previa existencia de dicha construcción, es decir de esos diferentes planos en que la finca puede desdoblarse; y su finalidad no puede ser nunca la creación ficticia, a través de esa figura, de nuevas fincas antes inexistentes, portadoras de derechos de edificabilidad.
(10) Baste pensar en la situación que se crearía en el caso nada improbable de que por cualquier causa incluso técnicamente justificable no se llegara a construir esa losa ¿seguiría atribuyéndose aprovechamiento al comprador de los terrenos o supuestos derechos del titular del subsuelo? ¿podría edificarse ni siquiera un metro cuadrado dentro del ámbito antes de que tal losa estuviese no solo construida sino además “urbanizada” ( arbolada, y ajardinada como parque o zona verde propiamente dicha?. ¿De dónde saldría el suelo necesario para el cumplimiento de la dotación legal de zonas verdes? Estando como está conceptuado el coste de construcción de esa losa como parte integrante de los costes de urbanización que habrán de afrontar todos los propietarios de suelo, ¿qué justificación tiene pretender que el aprovechamiento urbanístico “generado” por ese “nuevo suelo” se lo apropie solo uno de ellos, el titular del subsuelo?
(11) Urgencia que carece por completo de justificación y racionalidad :¿qué sentido tiene incurrir en tan desmesurado gasto -estimado como poco en 300 millones de euros-, justo al comienzo de una Operación cuyo desarrollo se prevé que tendrá una duración, como mínimo de 25 años, cuando durante mucho tiempo no prestará utilidad alguna, máxime estando como estaría su entorno durante largo tiempo en un permanente estado de obras de urbanización y edificios en construcción?.
(12) “LA LOSA DE CHAMARTÍN: CLAVE DEL PELOTAZO”. FELIX ARIAS GOYTRE. Nueva Tribuna.4 de marzo de 2019)
