domingo 24/1/21

Extracción de rentas único motor (1)

La actuación urbanística que se conoce como Operación Chamartín es seguramente,por su envergadura, la más ambiciosa de las intervenciones que hasta ahora han sido planteadas en la ciudad de Madrid y, al tiempo,por sus efectos,la que de consumarse puede llegar a tener un mayor  impacto y trascendencia, y no precisamente en positivo.

Aprobado recientemente su planeamiento urbanístico bajo la nueva denominación “Madrid Nuevo Norte”, el Club de Debates Urbanos CDU) formalizó recientemente su Demanda en el Recurso Contencioso-Administrativo interpuesto y admitido por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM).

La finalidad que se persigue con ello es la consecuente anulación de aquél, para así hacer que sea posible la irrenunciable intervención sobre este lugar clave de la ciudad, pero sobre bases y principios radicalmente distintos, de modo que sea el bien común el que prevalezca sobre los intereses particulares que con dicha Operación se han tratado de favorecer.

El texto que viene a continuación muestra cuales son las bases sobre la que se asienta tan equivocada como dañina Operación.


En materia de urbanismo desde hace ya tiempo ha venido arraigando con intensidad creciente una concepción del ‘suelo’ de la ciudad como “fabrica de moneda”[2] y también - en época ya más reciente de predominio del capital financiero- como “imán” y al tiempo “caja fuerte” para atraer dinero y atesorar bienes en espera de incesantes revalorizaciones.

Es esa una visión que se inspira, deriva y se corresponde con una actitud extractiva tanto de la naturaleza, como de la ciudad; de la primera en tanto manantial inagotable de recursos y materias primas que de por sí son, por el contrario, finitos e irremplazables; y otro tanto de la segunda, como fuente supuestamente inacabable de rentas de las que apropiarse, en disputa, en forma de ganancias.

Sobre ese extractivismo rentista reposa uno de los ‘fetiches’ predilectos de una ideología urbanística que ha conseguido convertirse actualmente en dominante tanto en la práctica como en la doctrina: el suelo y su propiedad como “generadores” de edificabilidad o, lo que es lo mismo, la creencia de que ésta no es sino un atributo natural que “brota“ de aquél.

Y es ese ‘fetiche’ el que impide ver la realidad que se esconde tras él y que no es otra cosa que la capacidad y la facultad que los poderes públicos ostentan para determinar y asignar lo que se puede edificar en cada lugar de un territorio cuyos diferentes grados de atractivo -y por tanto de potencial rentabilidad diferencial- son asimismo una consecuencia social e históricamente determinada y por consiguiente ajena e independiente tanto del suelo materialmente considerado como de la propiedad sobre el mismo.

Poderes públicos que tienen atribuida en nombre de la sociedad la facultad de proceder a la racional organización y ordenación del territorio, tanto del espacio susceptible de ser ocupado por la edificación (privada o pública), como el de los ‘vacíos’ que hayan de mantener ese carácterbien sea como suelo rústico, o transformados para conformar el espacio libre público.Para lo cual han de afanarse al mismo tiempo por establecer las complejas reglas a las que habrán de sujetarse la disposición y el carácter de los edificios, la consideración de  las mutuas externalidades tanto negativas como positivas (sinergias) de sus diferentes usos o destinos, y el aseguramiento o protección de aquellos que de otro modo, pese a ser útiles y socialmente necesarios, pueden verse desplazados por dinámicas de rentabilidad exclusivamente monetaria y de obtención de lucro privado, Es misión del planeamiento urbanístico expresar todo ello, entre otros extremos, mediante parámetros de índole urbanística.

Sin embargo, a partir de esa superchería según la cual la capacidad de edificar en un lugar, expresada como “edificabilidad[3], sería un atributo objetivo del suelo, los poderes antes aludidos parecen proceder a la inversa, es decir adoptan ésta como una variable independiente, exógena, y se limitan a aplicarla sobre el territorio de la ciudad, contemplado como “yacimiento” de suelos de los que brotarían los correspondientes índices.

La forma de proceder a partir de esa espuria concepción consiste en determinar a priori, o desde exigencias externas ajenas a la lógica y a la racionalidad urbanísticas, la cantidad de moneda a fabricar con esa ‘maquina’ de la que dispone la administración, para a continuación, una vez traducida aquélla en ese índice de edificabilidad, ‘rellenar‘ con ésta, el territorio elegido, con independencia de las limitaciones y condicionantes de variada índole que presente el mismo- como lugar” o parte de la ciudad a la que pertenece- respecto a ese propósito de saturación

“La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”( artículo 47, in fine, de la Constitución )

Un torcido entendimiento del tan piadoso  como desafortunado enunciado que el artículo 47 de la Constitución contiene a propósito de las denominadas ‘plusvalías‘ urbanísticas, ha terminado por interpretarse o traducirse en la práctica como una licencia, incitación y legitimación dirigidas u otorgadas a los “entes públicos” para participar en el negocio que la apropiación de plusvalías suscita.

Tal es la consecuencia de no haber identificado con precisión las causas que originan aquéllas, que no son  otras que la acción conjunta de la sociedad y la historia junto con la de los poderes públicos que, al ejercitar las facultades arriba descritas actuando por delegación de aquélla- en tanto comunidad concreta-, sientan las bases materiales para la generación y distribución de tales `plusvalías’.

Tras ello, tendría en consecuencia que haberse determinado el grado- o los límites - de restitución de las mismas a esa comunidad que en último término las origina, sustrayéndolas en la correspondiente proporción del campo de juego del mercado en donde, en un contexto de reconocimiento del régimen de propiedad privada sobre el suelo, las distintas fuerzas podrían disputar por la apropiación del resto.

Al no hacerse así, los “entes públicos” han terminado por impregnarse de una lógica idéntica a la que de modo predominante -por no decir exclusivo- guía la acción de la iniciativa privada en el mercado, y más en concreto en el de suelo: la maximización de beneficios, entendidos restrictiva y exclusivamente en términos de ganancia monetaria.

Esa adopción como propia, de una lógica ajena, ha tenido una doble y nefasta consecuencia en el comportamiento de quienes ostentan la representación de lo público: por un lado, han colocado en posición secundaria, hasta arrinconarlos, los principios y objetivos que por ser los propios deberían presidir sus acciones; y por otro lado, han suplantado la atribución que la sociedad les otorga como defensores de lo común y del interés general, por un sentido patrimonialista de los bienes que custodian y administran -de modo condicionado y por delegación-, incluso de aquéllos que por su naturaleza demanial tendrían que gozar de máxima protección.

Desde la pérdida de identidad en esa trastocada confusión de papeles, las fórmulas mágicas de colaboración público-privado que se reeditan cada tantocomo expresión de impotencia, y que en el futuro más inmediato parece que se volverán a invocar hasta la saciedad, acaban por traducirse como siempre y de modo irremediable, en una supeditación o sometimiento de lo primero respecto a lo segundo: lo público al servicio de lo privado.

1.-Extraído del Texto completo elaborado a partir de la presentación por video conferencia del contenido de la Demanda en el Recurso contencioso-administrativo interpuesto ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) por el Club de Debates Urbanos (CDU) contra la aprobación definitiva de Madrid Nuevo Norte ( Operación Chamartín) Texto completo  Publicado en SIN PERMISO 20-12-2020

2.-  Explicado con elegante ironía en “PROLONGACIÓN DE LA CASTELLANA: UN MAL SUEÑO CONVERTIDO EN PESADILLA”. Bernardo Ynzenga  ABC 2005

3.- Es decir como el indice abstracto resultante de dividir la superficie a edificar (o edificable)  entre la superficie del suelo del que “brotaría” la misma

 

Extracción de rentas único motor (1)