domingo. 14.07.2024

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Durante muchas décadas las cajas de ahorro españolas fueron las entidades financieras que más apoyaron con sus créditos hipotecarios a las familias y promotores inmobiliarios para la construcción de viviendas en España.

Funcas es el centro de análisis, que desde la Obra Social de la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA) se dedica a la investigación y difusión de informes económicos en nuestro país, con gran experiencia en el ámbito de la vivienda y el urbanismo.

El pasado 17 de Junio Funcas ha organizado una jornada sobre uno de los temas más candentes de la actualidad. La vivienda. Para ello y con la presencia de expertos de los diferentes sectores implicados se ha abordado la cuestión bajo el título “Situación del mercado inmobiliario y política de la vivienda”. El acto ha tenido lugar en el Salón de Actos de la entidad en la Calle Caballero de Gracia 28 de Madrid.

Funcas ha dedicado esta Jornada a la preocupante situación del mercado de vivienda en nuestro país, con una acuciante falta de oferta junto a otros desequilibrios en la accesibilidad a la vivienda. Con diferentes visiones de los participantes en el mercado, se han analizado las principales dificultades que han llevado a la escasez de vivienda en España en la última década y las posibles estrategias y soluciones de medio plazo y largo plazo, incluyendo cambios regulatorios así como actuaciones de las diferentes Administraciones Públicas, para comenzar a corregir este problema social de primera magnitud, especialmente, en los territorios más tensionados.

El principal mensaje que han propuesto diferentes economistas del Banco de España y de la propia Fundación es la urgente necesidad de incrementar cuanto antes el volumen de suelo edificable para lo que hay que aprobar la Ley del Suelo que el gobierno de la nación retiró el pasado 23 de mayo para su votación en el Congreso de los Diputados ante la falta de apoyos parlamentarios.

Para llegar a los niveles europeos de pisos públicos de alquiler sería necesario incorporar 1,5 millones de nuevas viviendas al alquiler social en España

Representantes de la banca y del sector promotor y cementero,  han reclamado un pacto de Estado que agilice la puesta en marcha de esta normativa así como la modificación de la Ley de Vivienda a fin de que haya más garantías jurídicas.

Ángel Gavilán, director general de economía y estadística del Banco de España, ha reflejado que entre 2022 y 2025 la economía española está registrando un déficit de unas 600.000 viviendas. Este desfase se concentra en las ciudades con mayor peso económico y turístico de Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana y no tiene una solución en el corto plazo. Las viviendas vacias se encuentran fundamentalmente en zonas poco tensionadas y las existentes en las ciudades requieren un proceso de rehabilitación largo y costoso. Para llegar  a los niveles europeos de pisos públicos de alquiler sería necesario incorporar 1,5 millones de nuevas viviendas al alquiler social en España. Alcanzar dicho objetivo en 10 años, a través de vivienda nueva, sería necesario incrementar en más de un 150% la producción anual media de inmuebles en España de los últimos años.

A pesar de la limitación temporal y presupuestaria, los analistas consideran que el tensionamiento que sufre el mercado de la vivienda puede atenuarse en el corto y medio plazo mediante la aprobación de mejores normativas regulatorias, como la Ley del Suelo. Por eso urgen al Gobierno a que la valide a lo largo del verano. “Este es un país poco denso y el precio del suelo urbano se ha estancado en los últimos 10 años. El problema es que ese suelo no se desarrolla por la falta de seguridad jurídica”, ha detallado Raymond Torres, director de coyuntura económica de Funcas.

Volver a impulsar la construcción de viviendas con el apoyo de los ayuntamientos, agentes sociales (sindicatos) y el movimiento cooperativo es uno de los temas que podrían acelerar la solución de este grave problema. Durante décadas el movimiento cooperativo impulsado por los agentes sociales construyó en España decenas de miles de viviendas a precios por debajo de los ofertados en el mercado por la promotoras inmobiliarias. Este proceso se paralizó por problemas reputacionales y errores de gestión pero puede volver a ponerse en marcha con las garantías y controles necesarios por parte del Ministerio de Vivienda.

Enric Fernández, economista jefe de CaixaBank, ha apuntado a que tanto el Gobierno como el resto de fuerzas políticas “tienen que entender que esta es una ley estratégica para España si se quiere acabar con los cuellos de botella en el desarrollo de los proyectos urbanísticos y reducir los precios”.

Desde el sector promotor, la secretaria general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Beatriz Toribio, profundizó en los excesivos plazos de desarrollo urbanístico recordando que hay proyectos que tardan entre 20 y 30 años en llevarse a cabo, lo que “deja al país con planes urbanísticos obsoletos y evita que las ciudades se adapten a los retos del siglo XXI”.

En su último informe anual, el Banco de España demostraba que los precios inmobiliarios —tanto de compra como de alquiler— han tendido a crecer más en aquellos municipios con menor disponibilidad relativa de suelo finalista. No obstante, hay otros factores que condicionan la oferta como la falta de mano de obra —un 55% de las empresas del sector de la construcción que participan en la Encuesta sobre la Actividad Empresarial declaraban a finales de 2023 que la ausencia de trabajadores impactaba de manera negativa en su actividad— y la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.

El Gobierno aprobó la Ley del Suelo en Consejo de Ministros en marzo, pero con el rechazo, dentro del propio Ejecutivo de Sumar, y fuera, de buena parte de los grupos que sostienen al Gobierno en el Congreso. Junts, Podemos y ERC promovieron enmiendas a la totalidad para tumbar el texto y el PP, que se abrió en un primer momento a negociar la ley decidió en el último momento no apoyar la norma dentro de su estrategia de no favorecer la gobernabilidad de Pedro Sanchez.

Con este escenario, el PSOE se encontró solo en la defensa de la reforma y decidió retirarla del Congreso para evitar una segunda derrota en sede parlamentaria, después de que no saliera adelante su iniciativa para endurecer las penas contra el proxenetismo.

La norma ya había recibido el visto bueno del Gobierno en diciembre de 2022, pero decayó antes de que pudiera avanzar en las Cortes por el adelanto electoral de 2023. El PSOE la llevó al Consejo de Ministros el pasado 26 de marzo, impulsada por el Ministerio de Vivienda, que pretende con la norma limitar el efecto de las denuncias por defectos menores y subsanables en la planificación urbanística, según ha señalado el departamento de Isabel Rodríguez. Estos retrasos en la aprobación de una ley que todos los implicados consideran necesaria no ayuda en nada a la buena imagen de "política" entre la población española.

Poner en primer término las necesidades reales de la ciudadanía (mejores salarios, acceso a precios razonables a la vivienda para jóvenes, educación, sanidad y asistencia social  públicas de calidad) son las mejores soluciones para convencer a los españoles de la utilidad de la democracia política. Los altos porcentajes de abstención en los procesos electorales y el surgimiento de apoyos a candidaturas antisistema y populistas tienen su origen en la falta de respuesta de las administraciones públicas a los problemas cotidianos de los ciudadanos, que consideran a los dirigentes políticos preocupados de temas de la superestructura y no de la economía real.

Situación del mercado inmobiliario y política de la vivienda