miércoles. 17.04.2024

La primera bandada llegó a nuestro país allá por los finales del 2011 y principios del 2012. Venían atraídos por el olor a carroña inmobiliaria y por el efecto llamada de un gobierno al que se le abría la boca y no la cerraba, hablando de neoliberalismo y del mandato de los mercados. Y auxiliados en muchos casos por políticos sin escrúpulos, comenzaron a hacer grandes operaciones, comprando paquetes inmobiliarios y de créditos a todo el que se los ofrecía, pagando un precio mucho menor al del mercado.

Fue el momento en que los bancos españoles, obedeciendo la normativa del BCE, debían deshacerse de activos y préstamos fallidos, para dejar limpios sus balances, se encontraron con los buitres que les solucionaban el problema digiriendo los cadáveres. Y vendieron sin parar hasta dejar en sus manos más de 60.000 viviendas que pusieron en rentabilidad.

Con más de 36.000 viviendas en sus garras, con un valor de mercado que supera los 6.200 millones de euros, Blackstone es el jefe de la banda. Cuenta con cinco sociedades cotizadas de inversión (socimis) Testa, Albirana, Fidere, Torbel y Euripo y continúa afianzando su negocio. No sólo en vivienda, sino que ya lleva invertidos en España más de 28.000 millones de euros, muchos de ellos en negocios a largo plazo.

Otro de los grandes buitres, Cerberus, llegó a nuestro país en 2010, con el estallido de la burbuja a la búsqueda de carroña en forma de gangas inmobiliarias. Es uno de los fondos buitre más grandes del mundo, con sede en la parte alta de la Tercera Avenida de Manhattan y negocios por valor de 20.000 millones de dólares. La inversión en créditos inmobiliarios impagados es una de sus especialidades.

En unos pocos años, firmas como Blackstone o Cerberus se han convertido en los mayores caseros del mundo, comprando miles de inmuebles tanto en Europa, como Asia y América, convirtiendo la vivienda en un instrumento financiero y de inversión, que consigue multiplicar su precio y sus rentas para alcanzar la rentabilidad que necesitan los accionistas para estar satisfechos.

Y si llevamos unos meses volviendo a ver sus nombres aparecer en algunos medios de comunicación y, sobre todo, en las redes sociales, es porque se han reactivado a la vista del negocio que se les presenta, con un mercado del alquiler al alza. La Ley de Vivienda está ya para el año próximo -jajaja, ya veremos-  y es preciso realizar mucho trabajo antes de que se publique en el BOE y tranquilos que no tendrá efectos retroactivos.

Los fondos compraron mucha vivienda social, que está perdiendo el espacio temporal que tenía de protección, porque desalmados se la vendieron. Y cuando esto sucede se pasa a un nuevo contrato “a precios de mercado” y sin limitación alguna, incluyéndose además el IBI y los gastos de comunidad, duplicándose en muchos casos el importe total a pagar por el alquiler.  Y aunque es legal, resulta imposible de pagar para jubilados con escasas pensiones o familias de rentas bajas.

Pero siendo los fondos buitre una parte del problema, sobre todo por la brutalidad de su actuación y los casos sangrantes que vislumbramos todos los días, no son la mayor de las pesadillas que se avecinan al Gobierno. Hay que tener en cuenta que las viviendas en alquiler en España son algo más de 3.200.000, de las que el 95,6 € están en manos de particulares.

Y la situación no va a mejorar para los más de tres millones de familias que viven de alquiler y creciendo, sino todo lo contrario

A fin de año toca a su fin la aplicación de la medida del Gobierno del mes de marzo, que imponía una subida máxima del 2% en las renovaciones de alquileres. Y los alquileres que finalicen el contrato y toque renovar, cinco años si el casero es un particular y siete si es una empresa, pueden encontrarse con subidas inasumibles para muchos inquilinos, ya que el casero puede imponer la renta que considere conveniente sin topes.

La Ley de Vivienda ignota, esa que lleva encallada casi tres años por discrepancias entre los socios de Gobierno, contempla limitar el precio cuando se pasa de un contrato a otro en las áreas tensionadas. Pero no tenemos Ley de Vivienda, ni se sabe cuáles son esas áreas, aunque haciendo caso a los datos, hay un total de 35 capitales que este pasado verano han alcanzado su máximo histórico, con subidas anuales que superan el 10%.

Y la situación no va a mejorar para los más de tres millones de familias que viven de alquiler y creciendo, sino todo lo contrario. Para el año que viene, con mucha menos obra nueva, unos costes hipotecarios disparados y el precio de la vivienda de segunda mano que continúa subiendo, el mercado del alquiler, que es el refugio de los que no tienen otra alternativa económica, se va a poner imposible y no sólo por precio sino por exceso de demanda. Es el casero quien selecciona al inquilino en una especie de competición de méritos y dinero. Si le sumamos a este incremento del alquiler y poca oferta la inflación, el precio de la luz y los combustibles, tenemos un buen problema y habrá que ir buscando soluciones.

La situación es más peliaguda en nuestro país por la catastrófica falta de vivienda social que tardará décadas en solucionarse. España está a la cola entre los grandes países europeos, con un 1,6% de las viviendas dedicadas a este fin, según datos del Ministerio de Transportes publicados en octubre de 2020. Se trata de un dato ridículo frente al 16,8% de Francia o el 30% de Países Bajos.  La media de la UE está en el 9,3%. España está 7,7 puntos por debajo.

Y no parece que vayamos por el buen camino, el Estado español gastó menos de 30 euros por habitante, concretamente 29,14, en políticas de vivienda, frente a 112,02 de la UE. Es decir, el conjunto de la UE gastó 3,8 veces más que en España.  Es vergonzosa la diferencia con países como Irlanda (373,44 euros, la que más gasta), Francia (251,39) o Alemania (207,73)[ver aquí las tablas de datos]. España dedica a políticas de vivienda un 0,1% del PIB, frente a un 0,4% de la UE-27.

En otros países también están viendo la crisis que llega para este invierno y tomando soluciones. Como la congelación de los alquileres y desahucios en Escocia por parte del Gobierno de Nicola Sturgeon, con una legislación de emergencia delante de un invierno marcado por los incrementos inasumibles de los precios a las clases trabajadoras.

A los grandes tenedores se les impiden los desahucios sin alternativa habitacional, tanto en situaciones de impago hipotecario como de alquiler. ¿Pero qué hacer con los impagos de los millones de propietarios particulares de viviendas y que en muchos casos necesitan las rentas?

Las medidas que debe tomar el Gobierno ante la crisis social, económica y humanitaria que nos acecha, marcada por la subida de los precios energéticos, de la alimentación y los alquileres, no puede ni basarse en créditos bancarios para los afectados ni intentar garantizar los ingresos de los rentistas. La situación es estructural y de concepto, necesitando medidas más amplias y prolongadas. No se trata de parar el golpe con prórrogas de unos meses y vales descuento.

La vivienda se está tornando inasequible para muchas familias de escasos recursos y jóvenes que deben comenzar su vida y que son nuestro futuro como nación.

Una familia no debería destinar más del 30% de sus recursos a pagar al alquiler. Pero esto ya no es así porque seguimos con salarios muy bajos comparados con los alquileres. La crisis habitacional de las grandes ciudades ha obligado a numerosas familias a rebasar esa cifra, superando el peligroso porcentaje del 40%. Esto es especialmente cierto entre las clases más desfavorecidas. Y entre los españoles frente al resto de europeos. En España el 46% de las familias pobres, aquellas cuyos ingresos pertenecen al 20% más bajo de la población, destina más del 40% de sus recursos a sufragar el alquiler. Es un porcentaje que tiene pocos referentes en el resto de los países desarrollados.

Y esta es una situación que nos traerá muchos problemas en el futuro si no la solucionamos, porque la vivienda es un bien estratégico para un país, sobre todo cuando se consolida un casero societario que pretende controlar el mercado del alquiler para obtener los mayores beneficios

A esta situación hay que añadirle, como una de las causas de la actual crisis de vivienda, la tendencia en los tres últimos lustros de un aumento gradual del peso del alquiler residencial en la población, desde el 19,4% en 2005, al 24,9% en 2020, y sigue subiendo. El incremento de la proporción de hogares que residen en vivienda de alquiler se intensificó a partir de 2013, y se concentró en el segmento del alquiler a precio de mercado (15,3% en 2020, frente al 9,5% en 2005), mientras que se ha producido un descenso del alquiler social (2,6% en 2020, frente al 3,5% de 2005). En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3,2 millones en 2020, frente a los 2,4 millones de 2008 y creciendo.

Este dato sitúa a España 5,4 puntos por debajo del conjunto del club comunitario (30,3% de alquiler) y también por detrás de Francia (36%) y Alemania (49,6%). En el otro extremo está Rumanía, con sólo un 3,9% de población viviendo en alquiler. El 45,1% de los que ganan menos del 60% de los ingresos medios viven en arrendamiento, frente al 19,6% de los que ganan más. El que puede, mayoritariamente, compra.

Varias son las causas que imposibilitan que la vivienda sea ese derecho que consagra nuestra constitución. El primero que en un esfuerzo común ha pasado de ser un bien de primera necesidad a un bien de inversión sujeto a los vaivenes del mercado y con amplia participación de actores internacionales; esta condición ha disparado su precio muy por encima de lo que nuestros salarios lo permitirían, convirtiéndonos en esclavos de por vida para acceder a ese derecho. La especulación inmobiliaria, en la que todos colaboramos muy alegremente, busca obtener rentabilidades disparatadas para un bien de primera necesidad y se consagra y protege en base a criterios falsos de seguridad jurídica e intereses creados.

Y esta es una situación que nos traerá muchos problemas en el futuro si no la solucionamos, porque la vivienda es un bien estratégico para un país, sobre todo cuando se consolida un casero societario que pretende controlar el mercado del alquiler para obtener los mayores beneficios.

Como en otras grandes cuestiones aún no resueltas, el problema de la vivienda necesita un pacto de Estado, pero si éste es difícil en cuestiones como la Sanidad, la Educación o las pensiones, aún puede serlo más entre los partidos que representan a los arrendadores y los arrendatarios. Por algo la Ley de Vivienda continúa embarrancada y haciendo aguas. Pero se la necesita ya, porque más que el control  de los alquileres que parece que contemplará, las desgravaciones fiscales a propietarios, el impuesto a viviendas vacías y la reserva en las nuevas promociones para vivienda protegida pueden marcar el inicio del camino para solucionar el problema que padecemos.

Eduardo Lizárraga | aquimicasa.net

El mercado del alquiler se revuelve con subidas inasumibles