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viernes. 03.02.2023
BARCELONA

Arranca el primer juicio contra un fondo buitre de alquiler de viviendas

La sentencia puede sentar precedentes sobre las cláusulas abusivas en los contratos.

alquiler

Este viernes arrancó en Barcelona el primer juicio contra un fondo buitre por cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de viviendas. El litigio se inició el 2 de octubre de 2020 con una demanda interpuesta por el Sindicat de Llogateres y el Colectivo Ronda, que se pusieron a disposición de la demandante, Silvia Torres, inquilina de una vivienda propiedad de la empresa Lazora Sociedad Inmobiliaria SL, que a las puertas de la Ciudad de la Justicia ha relatado cómo ha sido de difícil hacer frente a los “abusos” a los que se ha visto sometida.

Se trata de una demanda judicial por la vía civil al ser un contrato de adhesión entre un particular y Lazora. La base jurídica de la denuncia es que el contrato no estuvo firmado entre dos particulares, sino que la arrendataria “se vio forzada a firmarlo sin ninguna posibilidad de negociación previa”.

La defensa pretende demostrar que las 10 cláusulas incluidas “son ilegales y atentan contra el derecho del consumidor y contra el derecho a la vivienda”.

La sentencia puede sentar un precedente y afectar a centenares de inquilinos en toda Cataluña. Azora es el tercer fondo buitre con más viviendas en España. Sus “prácticas fraudulentas” y las “subidas abusivas” no se dan solo en Cataluña, sino también en otros territorios, especialmente en ciudades como Madrid o Donostia, donde al igual que en Barcelona inquilinos de distintos pueblos y distritos comenzaron a organizarse desde 2019 para defender sus derechos.

  1. 10 cláusulas abusivas

La demanda señala hasta 10 cláusulas abusivas dentro del contrato, que el juez tendrá que determinar si son ilegales y, por tanto, si deja el contrato sin efectos.

10 cláusulas abusivas

Bonificaciones fraudulentas

Una de las cláusulas abusivas más destacadas son las llamadas “bonificaciones”. Bajo este término, Lazora impone subidas de alquiler interanuales que superan el IPC. Concretamente impone subidas de hasta el 20% una vez se han superado los 3 primeros años de contrato (en contratos de 7 años). Esta cláusula “es contraria” al Decreto Ley de marzo del 2019 que prohíbe incrementos por encima del IPC.

Seguro de impago

En los contratos Lazora hace pagar al arrendatario un seguro por impago. En la demanda se afirma que este gasto “es totalmente ilegal en cuanto que responde al interés del arrendatario y no del arrendador”.

Falsa declaración de negociación de las cláusulas

Una de las cláusulas más controvertidas dentro del contrato es la que afirma que cada una de las cláusulas han sido negociadas individualmente entre la empresa arrendadora y el arrendatario. “Esto es totalmente falso en cuanto que los inquilinos no pudieron acceder al contrato de alquiler hasta el mismo día de la firma y a las oficinas de la empresa”, afirman y añade que “ninguna de las cláusulas ni elementos contractuales pudieron ser negociadas ni tampoco contrastadas con la opinión de ningún abogado y experto, dado que la empresa Lazora se negó”.

Posibilidad de retención de fianza

La empresa se reserva el derecho de retener la totalidad de la fianza si no se cumple con alguna de las condiciones de retorno de la vivienda, por muy ínfima que sea, por ejemplo, no haber pintado las paredes, cuestión desestimada por los tribunales.

Penalización por demora en la entrega de llaves

Azora impone el pago de hasta el 300% del precio del alquiler por cada día que se retrase la entrega de llaves. Esto quiere decir que, si un alquiler es de 900 euros, lo que correspondería a unos 30 euros por día, por cada día que el inquilino esté en el piso fuera de contrato supondría un coste de hasta 90 euros diario. No se prevén penalizaciones equivalentes por el caso que quién incumpla sea Lazora.

Autorización por inclusión al registro de morosos

Azora obliga a los inquilinos a dar su consentimiento porque la empresa los pueda incorporar al registro de morosos. “Esto no solo sobrepasa las competencias jurídicas de Azora en cuanto que para incorporar datos personales al LODP hace falta que se cumplan ciertos requisitos, sino que es abusiva porque limita los derechos del arrendatario y no es una cláusula recíproca (el arrendatario no podría incorporar a Azora al registro de morosos si no le vuelven la fianza, por ejemplo)”, se asegura en la demanda.

Renuncia a derechos en caso de interrupción de los suministros

Esta cláusula exonera de responsabilidad a Azora en caso de interrupción de los suministras, violando su obligación de garantizar “la habitabilidad de la vivienda” y a la vez no es recíproca dado que obliga al arrendador a seguir cumpliendo en sus obligaciones (pago del alquiler, aunque la vivienda no reúna con las condiciones de habitabilidad).

Derecho del arrendador a hacer visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado

Esta cláusula es abusiva dado que el arrendador se reserva el derecho a acceder a la vivienda previo aviso al arrendador. Contradice la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que estipula que las visitas se podrían hacer previo consentimiento del arrendador en base a sus necesidades.

No devolución de gastos en caso de que el arrendador incumpla el contrato

En caso de que haya un incumplimiento de contrato, aunque sea por parte del arrendador (por ejemplo por mal mantenimiento de la vivienda), el arrendatario no tiene derecho a ser compensado. Es una cláusula no recíproca, porque si fuera el arrendatario quien incumpliera el contrato, este sí que tendría que hacer una compensación económica a Lazora.

Gastos por incumplimiento

El contrato estipula que ante cualquier incumplimiento será el arrendatario quien tendrá que asumir los gastos judiciales, sobrepasando las competencias de un juez, que es quien tendría que decidir quién asume todos los gastos en caso de un proceso civil.

El juicio se retomará el próximo 30 de noviembre con el testimonio de un perito de Azora y las conclusiones finales de ambas partes.

El portavoz del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, ha interpelado directamente la nueva consejera de Vivienda de la Generalitat, Marina Berasategui Canals, para que en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de Cataluña se regulen y prohíban directamente todas estas cláusulas abusivas y no sea necesario para los inquilinos tenerlas que llevar a juicio una a una.

Arranca el primer juicio contra un fondo buitre de alquiler de viviendas