viernes 06.12.2019

Chamartín: ¿de qué riesgos hablamos?

Una operación de alto riesgo por su dimensión, concentración espacial y dependencia cuasi-monopolista del BBVA

El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, a la derecha de la alcaldesa, Manuela Carmena.
El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, a la derecha de la alcaldesa, Manuela Carmena.

La corporación no debiera poner una operación de este calibre en manos de un agente financiero cuasi-monopolista, el BBVA

Las intervenciones orales y escritas del concejal de Desarrollo Urbano Sostenible (¿) José Manuel Calvo en relación con la operación Chamartín suelen recurrir a una batería de frases aerosol, de las cuales me centraré aquí en una de ellas, reiterada cuando se le pone ante las indeterminaciones (y los riesgos) del Centro de Negocios proyectado en Chamartín: “toda operación inmobiliaria tiene riesgos”.

Nada que objetar en principio salvo que la forma (y los objetivos) en la que se enfrenta al riesgo el capital financiero-inmobiliario y la forma en que debiera hacerlo una administración municipal no pueden ser obviamente las mismas.

Como es sabido el capital odia el riesgo y en consecuencia intenta por todos los medios –legales e ilegales- minimizarlo. En el sector financiero-inmobiliario un procedimiento canónico es proporcionar más retornos al capital invertido (tasa de riesgo). Pero esto no basta, con mayor o menor riesgo el capital prefiere garantías y busca formas para “asegurar” los beneficios. Una de las formas, entre otras, en los años previos a la crisis fue la combinación de derivados financieros (los famosos CDS, Credit Default Swaps) e hipotecas subprime, que provocó el colapso del sistema financiero internacional en 2008.

Fracasado el aseguramiento por causas estructurales (crisis) el capital recurrió entonces a otras formas de salvamento como la socialización de las pérdidas (justificadas generalmente por el to big to fail) a través de la absorción de pérdidas financieras (el Banco Malo p. ej.) empresas o concesiones fallidas (de Lehman Brothers a nuestras autovías).

Y aquí es donde entra el riesgo colectivo, el riesgo que los administradores del interés público deben prever, y manejar en su caso eficientemente, a favor del común de los ciudadanos. Porque las catástrofes financieras (Gran Recesión) acaban impactando en la economía real y en las condiciones de vida de la población por diversos canales.

La cuestión es que los mercados inmobiliarios han llegado a estar sustancialmente determinados a nivel global y que la progresiva sincronización (comovement) de éstos se ha incrementado notablemente debido a la integración de los mercados financieros, y esa sincronización es especialmente intensa en las grandes ciudades de las economías avanzadas, tal como estamos viendo en la actual inflación de activos inmobiliarios en Madridchamartin.

El problema, tal como señala un reciente informe del FMI (1) sobre dicha sincronización global,  es que la progresiva integración de los mercados financiero-inmobiliarios expone progresivamente los mercados locales a las condiciones financieras internacionales y a los shocks que afectan a la inversión extranjera en los mismos. De forma que “la capacidad de los responsables políticos (especialmente los locales) para manejar los desequilibrios por medio de políticas nacionales o locales se dificulta” (FMI).

El lado maníaco del concejal de Desarrollo Urbano Sostenible parece querer embarcar a la ciudad en unos riesgos que desde luego minimiza

De forma que, al margen de las advertencias realizadas por numerosas instituciones de regulación acerca de los efectos desestabilizadores de estos ciclos sincronizados que agravan el impacto de crisis locales, el FMI insta a tomar medidas macroprudenciales, tanto del lado de la demanda como de la oferta, que pueden ser aplicadas localmente, tales como límites del ratio préstamo-valor (LTV), o límites a los préstamos en moneda extranjera, medidas orientadas a reducir el apalancamiento y la vulnerabilidad financiera con el fin de disminuir la probabilidad de burbujas de activos y crisis financieras.

Y este es el marco de la operación Chamartín en su actual versión. La operación Chamartín constituye uno de los mayores riesgos para la ciudad de Madrid por su dimensión, concentración espacial y dependencia cuasi-monopolista de un actor único, el BBVA, en un marco financiero e inmobiliario sometido actualmente a complejos e inestables procesos globales.

Las medidas citadas más arriba, argumentaría nuestro concejal, no están al alcance de un gobierno municipal (es lamentable la forma en que las competencias sirven de justificación para la inacción). Cierto. Pero precisamente por eso la corporación no debiera poner una operación de este calibre en manos de un agente financiero cuasi-monopolista (BBVA) y debiera utilizar sus mecanismos plan-prudenciales para prevenir esos riesgos y desacoplar los mercados locales. La contención (edificatoria) la diversificación del riesgo (desarrollo multilocalizado) y el control público (DCN ni siquiera permitió a la corporación presentar en primer lugar el acuerdo, metió directamente el documento por registro) son elementos decisivos para controlar esos riesgos que de una u otra forma amenazan a los ciudadanos. La corporación pone todos sus huevos en el mismo nido (ajeno) contradiciendo la recomendación básica a todo inversor: diversificar el riesgo.

El lado maníaco del concejal de Desarrollo Urbano Sostenible parece querer embarcar a la ciudad en unos riesgos que desde luego minimiza. No podemos seguirle en esta manía. Si toda operación inmobiliaria tiene un riesgo más vale intentar minimizarlo.

Francisco López Groh | Urbanista. Miembro del Club de Debates Urbanos


(1) FMI (2018) House Price Synchronization: What Role for Financial Factors?

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