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El leasing inmobiliario y la financiación de viviendas públicas

nuevatribuna.es | José Santos Pulido | 13 de febrero de 2020

ANTECEDENTES

A partir de los años cuarenta del siglo pasado se produjo en España un éxodo del campo a la ciudad, lo que supuso la necesidad de más viviendas en aquellas y la rehabilitación de muchos edificios antiguos. Por otra parte, todo ello suponía un desembolso considerable que estaba fuera del alcance de la mayoría de las personas. Por esto hasta los años cincuenta en las ciudades la mayoría de las familias vivían en viviendas de alquiler.

Ya antes de nuestra Guerra Civil se habían puesto en marcha sistemas para que las familias no adineradas pudieran disponer de una vivienda, sobre todo casas unifamiliares modestas, e incluso se creó una entidad de crédito específica para financiarlas, denominada Caja para el Fomento de la Propiedad. La Guerra Civil supuso un hito en la evolución anterior, y en la posguerra autocráticamente se dispuso la congelación generalizada del precio de los alquileres de las viviendas, lo que tuvo una marcada influencia en el mercado de aquellas que aún hoy perdura.

En julio de 1960 se promulgó la llamada Ley de propiedad horizontal que resolvía muchos problemas de tipo registral que habían limitado la edificación de edificios para viviendas, aunque se mantenía el problema de su financiación. Para resolverlo se acudió a la figura de la “vivienda de protección oficial”, que consistía básicamente en limitar los tipos de interés de los préstamos para financiar la construcción, y posterior venta, de bloques de viviendas calificadas específicamente.

En España la proporción de viviendas en alquiler es ahora muy inferior a la de otros Estados de nuestro entorno

Los constructores de las viviendas de protección oficial eran empresas privadas, cooperativas e incluso patronatos de funcionarios o de grandes empresas. El hecho es que por unos motivos u otros en España la proporción de viviendas en alquiler es ahora muy inferior a la de otros Estados de nuestro entorno.

Otra vía para facilitar viviendas asequibles para las familias más desfavorecidas ha sido la creación por entidades públicas que construían viviendas para alquilarlas a precios reducidos a aquellas. Ya que el número de demandantes superaba con mucho a la oferta disponible, la adjudicación de las viviendas se hacía según las circunstancias de las familias y sorteando entre las elegibles.

EL CASO DE MADRID

En el año 2013 el Ayuntamiento y la Comunidad autónoma de Madrid procedieron a la venta del tipo de viviendas citado arriba, 2.935 y 1.860 respectivamente, a compañías inversoras especializadas. Los compradores han desarrollado una política empresarial muy lesiva para los inquilinos de dichas viviendas, dando lugar a desahucios y elevadas subidas de los alquileres. El 12/12/2019 el Tribunal Supremo declaró nulo el contrato de venta de las viviendas de la Comunidad de Madrid, lo que no significa que se puedan revertir los perjuicios causados a sus antiguos ocupantes, y en el mejor de los casos supondrán un coste para las arcas públicas.

Es obvio que, tanto en España como en otros Estados de nuestro entorno, la solución a la necesidad de habitabilidad de las personas se ha resuelto en general por que las viviendas fueran de propiedad privada, y no se han aplicado otras soluciones como viviendas comunales u otras posibles. Esto nos lleva a que lo que aquí se va a proponer suponga facilitar el acceso a la propiedad de las viviendas, aunque este no tenga porqué ser inmediato ni tampoco indispensable.

LA SOLUCIÓN: EL LEASING INMOBILIARIO

El contrato de leasing se efectúa normalmente entre una entidad especializada (sociedad de leasing) y una empresa interesada en disponer de un bien determinado, sin tener que comprarlo (el arrendatario). La sociedad de leasing adquiere el bien y lo pone a disposición del arrendatario a cambio de una remuneración pecuniaria. Además, la empresa de leasing concede al arrendatario una opción de compra sobre el bien al finalizar el contrato.

Básicamente existen dos tipos de leasing, los que afectan a vehículos, ordenadores, máquinas u otros bienes similares y los de inmuebles, normalmente naves u oficinas. Los motivos que inducen a un empresario a celebrar un contrato de leasing son financieros, fiscales o contables pero su explicación no se va a tratar aquí. Hay otros contratos similares al de leasing como son los de renting o los de venta de un inmueble en el que el antiguo propietario los sigue utilizando en régimen de alquiler, que tampoco vamos a explicar.

En este documento se plantea la financiación de viviendas habituales mediante la celebración de contratos de leasing inmobiliario. Para exponer dicha idea se va a comparar entre alquilar una vivienda, comprarla con la financiación de una entidad de crédito con la garantía hipotecaria de esta, o celebrar un contrato de leasing.

El alquiler clásico tiene dos ventajas claras: el desembolso inicial es muy reducido y dentro de los términos del contrato se puede abandonar la vivienda en cualquier momento. El inconveniente es que, si el inquilino habita la misma vivienda durante mucho tiempo, con el pago de los alquileres podría haber devuelto el principal de un préstamo y al final del plazo tendría la vivienda en propiedad.

Por tanto, si alguien piensa habitar una vivienda concreta durante mucho tiempo, en general le va a interesar más comprarla con financiación ajena que ocuparla en alquiler. Sin embargo, se enfrenta con el problema de que el desembolso inicial siempre será más elevado que si alquila, aunque solo el pago de impuestos y que son a fondo perdido. Aunque algunas agencias inmobiliarias ofertan financiar el 100% del desembolso, está práctica no es aconsejable ni para los prestamistas ni para los prestatarios.

Otro problema es que tiene que encontrar una entidad de crédito que le conceda el préstamo, y según los casos esto no siempre ocurre. También en el caso de que no pudiera hacer frente a las cuotas del préstamo además de quedarse sin vivienda pierde la parte de las cuotas destinadas a la amortización del principal. Y por último el prestatario se encuentra ligado a su vivienda desde el principio.

Es evidente que el clausulado de los contratos de préstamo puede reducir de alguna manera los inconvenientes citados arriba, como por ejemplo devolver todo el principal del préstamo al final del plazo, lo que supondría una cuota periódica más reducida. También las novedades de la Ley hipotecaria han hecho más difícil el desahucio de deudores morosos, pero eso a veces solo hace diferir el problema en el tiempo.

Sin embargo, el leasing inmobiliario resuelve todos esos problemas. En primer lugar, el desembolso inicial es mucho menor, se trataría de una comisión de apertura y del impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo monto varía pero que en cualquier caso es muy inferior al IVA o al de trasmisiones patrimoniales. Esto no significa que la entidad que contrata el leasing no satisfaga los impuestos y los repercuta al beneficiario, pero este los satisfacerá periódicamente.

Segundo, la cuota del contrato de leasing va a ser significativamente menor que el alquiler ya que se calcula atendiendo a los tipos de interés aplicados por las entidades de crédito y no al beneficio esperado de un inversor. Respecto a este último punto cabe decir, que, si bien el tipo de interés del leasing puede ser variable y aumentar la cuota, también aumentarían el precio de los alquileres en paralelo.

Ya que el leasing inmobiliario es por esencia un contrato a largo plazo, supone un inconveniente a la hora de querer cambiar de vivienda. Sin embargo, aunque no es normal en los contratos de leasing actuales, nada se opone a que en estos se incluyan cláusulas de reversión y/o de cesión a terceros, con una indemnización a favor de la entidad de crédito en el primer caso.

El gran inconveniente es que para acceder a la propiedad del inmueble al final del contrato el arrendatario debe satisfacer todo el importe del principal. Existen dos fórmulas para resolver este problema, volver a contratar un nuevo leasing, en cuyo caso los resultados serían muy parecidos al caso del alquiler clásico y otra que el beneficiario vaya constituyendo paulatinamente un depósito, para hacer frente al último pago. La ventaja de constituir el depósito frente a la amortización periódica obligada en un préstamo es que puede adaptarse mejor a las vicisitudes económicas del beneficiario, vulgarmente ahorrar más cuando disponga de más dinero.

Es evidente que por sí solo extender el leasing inmobiliario para la vivienda habitual no puede resolver el problema habitacional de la mayoría de la población, por lo que para ello habría que tomar otras medidas adicionales, pero ello puede ser una buena base de partida como se trata en el apartado siguiente.

Otras medidas conjuntas para facilitar el acceso a la vivienda habitual en propiedad

La primera medida atiende a proporcionar ayudas en favor de los jóvenes u otros colectivos vulnerables por parte del Estado para pagar la totalidad o parte de la cuota de leasing. En la modalidad de las viviendas de protección oficial las ayudas estaban ligadas a un inmueble concreto, y se mantenían por tanto durante un tiempo dilatado con independencia de la situación económica del beneficiario. En el caso del leasing el importe de las ayudas sería modificable según variaran las circunstancias de los beneficiarios. Esto no significa que se pudiera disponer de ayudas para cualquier inmueble, ya que estarían excluidos los suntuarios o los que no fueran viviendas habituales.

Las segundas medidas serían de carácter fiscal y notarial. Aunque el contrato no esté sujeto al impuesto de trasmisiones patrimoniales ni IVA al momento de celebrarlo, si se aplicará al final de este. Sin embargo, nada impide que en cuando aquél se culmine se le aplique una reducción significativa de los impuestos. Tampoco es desdeñable la posibilidad de reducir los gastos notariales.

Desde el punto de vista de las entidades de crédito y para alentar la concesión de este tipo de operaciones, se deberían reducir los requerimientos de sus recursos propios referidos a estas, según se recogen en las normativas de solvencia para las entidades de crédito. Se propone también que se utilizaran dos escalas de exigencia, una para los contratos de leasing inmobiliario en general y otra para aquellos merecedores de ayudas públicas.

En cuanto al papel de una hipotética banca pública en el ámbito de la ayuda a la accesibilidad de la vivienda, sería tan simple como que los bancos públicos, en su ámbito geográfico, desarrollaran una línea específica de leasings inmobiliarios como se han descrito más arriba. Si bien en la actualidad no existen entidades de crédito públicas en España, este papel podría ocuparlo Bankia, que está participada en un 61% por el Estado y tiene una amplia red de oficinas en el país, aunque no está extendida uniformemente en el mismo.

José Santos Pulido Mancebo

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