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Cuál es la mejor forma de amortizar tu hipoteca

nuevatribuna.es | 07 de febrero de 2019

El préstamo hipotecario es el producto financiero que más tiempo nos vincula con nuestra entidad bancaria y es por ello que todo lo relacionado con él nos resulta de gran importancia.

El préstamo hipotecario es el producto financiero que más tiempo nos vincula con nuestra entidad bancaria y es por ello que todo lo relacionado con él nos resulta de gran importancia. Durante los 20 o 30 años por los que se suele suscribir, nuestra situación económica variará indudablemente pasando por etapas más apuradas alternadas con otras más desahogadas. En este artículo vamos a revisar cómo elegir la mejor forma de amortizar tu hipotecacon esos excedentes económicos que se pueden dar.

Tipos de amortización de la hipoteca

La duración de los préstamos hipotecarios se situa entres los 20 y los 40 años. Eso es mucho tiempo y en algún momento se puede dar la circunstancia en la que nos planteemos la amortización de la misma. Podemos distinguir dos tipos de amortización:

  • Cancelación total. En este caso, el titular aporta el importe total adeudado en su préstamo hipotecario y por lo tanto se extingue la obligación de pago del mismo y por ende la posibilidad de ejecutarse la hipoteca que lo garantizada. No obstante, hay que saber que aunque dicha hipoteca queda sin efectos ejecutivos dado el pago de la deuda citada, no se elimina de oficio en el Registro de la Propiedad correspondiente y será necesario realizar una escritura de cancelación de hipotecaque deberá ser inscrita. Esta operación tiene unos costes que muchos particulares prefieren posponer ya que no reporta ninguna ventaja salvo que se quisiera constituir una nueva hipoteca sobre el inmueble y el nuevo banco así lo demande o transmitir el mismo a terceras personas que no asumirán dicho coste y que además, probablemente, necesitan constituir su propia hipoteca.
  • Amortización parcial. Esta situación es más habitual y consiste en entregar una cierta cantidad del préstamo adeudado para que se rebaje el principal del mismo.

Comisiones en las amortizaciones de préstamos hipotecarios

La clasificación anterior no es casual sino que responde a los criterios que suele establecer el banco y que se recogen en la escritura pública correspondiente. Y las comisiones van de la mano de esta distinción. A partir de diciembre de 2007 se eliminaron las comisiones abusivas en este concepto y desde entonces los bancos solo pueden fijar la comisión por cancelación de hipoteca en un máximo de un 0,50%si esta cancelación se hace durante los cinco primeros años desde que se solicitó la hipoteca, bajando este porcentaje hasta un 0,25% si ya se ha sobrepasado dicho horizonte temporal.

Es habitual que la amortización parcial de los préstamos hipotecarios no conlleve comisiones, pero es importante corroborar este punto.

Tipos de amortización parcial del préstamo hipotecario

Está claro que al hacer amortizaciones parciales el importe total del capital prestado disminuye y por tanto hay que reajustar las demás variables del mismo; esto es, o reducir el plazo de vigencia del préstamo o reducir la cuota mensual del mismo. Veamos cada uno de los dos supuestos.

  • Amortización parcial por reducción del plazo del préstamo. En este caso, la duración final del préstamo se disminuye en las mensualidades que corresponda, pero se seguirá pagando la misma cuota mensual pactada, constante si es a interés fijo o revisada si está vinculada al Euribor más un diferencial.
  • Amortización parcial por reducción de la cuota. Si elegimos esta opción, el préstamo seguirá teniendo la misma vigencia que anteriormente, es decir, quedarán por pagar el mismo número de mensualidades, pero estás se verán reducidas en su importe.

Decidir entre reducción de plazo y reducción de cuota

Cada una de las dos opciones tiene sus beneficios que vamos a citar ahora:

  • Reducción del plazo. Tenemos que tener en cuenta que los intereses se calculan siempre sobre la cantidad adeudada y por el tiempo que queda por pagar el préstamo, por lo que la reducción del plazo resulta siempre más favorable en términos económicos. Es decir, si hacemos los cálculos veremos que el importe total a pagar de lo que queda de préstamo hipotecario, más los intereses, es menor cuando se reduce el plazo que cuando se reduce la cuota.
  • Reducción de la cuota. La reducción de la cuota tiene otras ventajas que pueden ser cruciales en algunos casos. Como hemos dicho anteriormente, el plazo de duración de los préstamos hipotecarios es muy largo y la circunstancias pueden cambiar, y  la cuota que antes podíamos asumir con cierta tranquilidad ahora ya es excesiva. Eso puede ser o porque nuestros ingresos personales se han visto reducidos o porque la cuota variable del préstamo se ha ido incrementando hasta colocarla en un nivel excesivo. En estos casos, reducir la cuota nos puede permitir seguir pagando con cierta tranquilidadel resto del préstamo hipotecario hasta su finalización natural.

Conveniencia de amortización según el panorama económico

Hace unos años, con muchas hipotecas referenciadas al Euribor más un diferencial que hacían que el tipo efectivo de los intereses pudiera rondar el 4% o el 5%, reducir el importe del préstamo era casi siempre una operación muy rentable. Hoy en día, con los tipos de interés por los suelos, la amortización parcial puede no ser tan atrayente salvo por la tranquilidad personal que se suele tener al sentir que el importe de nuestras deudas disminuye.

El punto clave es saber si vamos a ser capaces de encontrar otro producto o inversión que nos arroje mayores beneficiosque el interés que estamos pagando por nuestro préstamo hipotecario. Los clásicos depósitos han desplomado sus rentabilidades aunque es posible encontrar algunos depósitos europeos comercializados a través de plataformas de internet como Raisin que actualmente pueden llegar a otorgar hasta un 2% de rentabilidad, eso sí, en el largo plazo.

Otra opción, aunque sea temporal, es acogerse a algún tipo de cuenta remunerada que durante un tiempo nos brinde una rentabilidad muy superior al préstamo. De todas formas, hay que considerar a la hora de elegir la forma de amortizar la hipoteca, que a veces esos beneficios son reducidos y cualquier comisión o gasto secundario que no hubiéramos tenido en cuenta consumiría el beneficio planeado.

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