La legislación urbanística impone un régimen de derechos y obligaciones y sobre todo de límites muy diferente para el suelo según se clasifique de urbano o de urbanizable. La finalidad perseguida por el PG97 al clasificar impropiamente como urbano todo el suelo de este ámbito, carente casi por completo de urbanización entonces y ahora, sin atenerse por tanto a las preceptivas exigencias establecidas al respecto en la legislación aplicable, no era otra que establecer un régimen de favor mediante el cual multiplicar las ganancias del operador privado (DCN) (2) que había sido previamente designado por RENFE para protagonizar la Operación (3).
Esa anómala clasificación del suelo perseguía un doble objetivo: en primer y principal lugar, no sujetarse a los muy inferiores índices del edificabilidad y de aprovechamiento urbanístico propios del suelo urbanizable (el que en ejecución del Plan ha de urbanizarse antes de poder edificarse en él); y además, eludir al régimen de derechos y obligaciones mucho más exigente que rige para esa clase de suelo (urbanizable) en comparación con lo prescrito por ley para el suelo urbano.
Arbitraria asignación de edificabilidad y reparto de aprovechamientos Quiebra del principio de justa distribución de beneficios y cargas (equidistribución)
La mera comparación entre el índice de edificabilidad promedio establecido tras modificar el PG97 para esta ámbito (1,06 m2/m2) (4) y el índice de aprovechamiento que en ese mismo Plan resultaba como promedio en el suelo urbanizable- aprovechamiento tipo (5) 0,36m2/m2, similar aunque ya bastante superior al establecido en el precedente P85-, pone en evidencia por sí sola una inmensa discordancia ya que el asignado a la Operación triplicaba así al del suelo en el que debería haberse clasificado. Desmesura que no puede tener otra motivación sino la de obtener un lucro extraordinario asimismo exagerado.
Pero es que además, prescindiendo por un momento de esa irregular clasificación de suelo, bajo una hipotética condición de suelo urbano ese índice asignado no guardaría tampoco relación alguna con los correspondientes a su entorno circundante, contraviniendo así lo que la vigente legislación de la Comunidad de Madrid prescribe para el suelo urbano no consolidado (6).
Y sin embargo, aun siendo grave esa infracción legal, en esta última Modificación del PG97 aprobada bajo el nombre de Madrid Nuevo Norte (MNN) lo es aún más, a poco que se examine el modo de distribuir internamente la superficie edificable resultante de la aplicación de aquél desproporcionado índice promedio, entre los “recintos” o unidades en que se ha subdividido el ámbito único establecido en dicho PG. Algo así como el reparto de esa suculenta “tarta” en trozos.
Como es sabido lo que en un terreno concreto se puede construir, en particular la cantidad de metros cuadrados -la denominada edificabilidad-, no es una cualidad que tenga el suelo de modo natural por así decir, sino simplemente el resultado de lo que los planes urbanísticos aprobados por las autoridades establecen al respecto. Y como aquéllos, de modo inevitable, al mismo tiempo han de señalar dónde se puede construir -y cuánto- y dónde no, necesariamente tienen que disponer de instrumentos complementarios para evitar que los mismos no terminen siendo una ‘“lotería” para unos propietarios y un castigo para otros (los de terrenos en donde no se puede construir, o donde se puede, pero mucho menos que en otros en iguales o análogas circunstancias) (7).
Cuando en lugar de un terreno en concreto se trata del conjunto de los que integran un determinado ámbito, la razón que en principio asiste a la posibilidad de distribuir en este amplio espacio de modo desigual la total superficie edificable, admite cierta discrecionalidad- y nunca arbitrariedad-, tanto por consideraciones de ordenación de los edificios, como funcionales, y en cualquier caso ese margen de discrecionalidad debe quedar acotado por al principio de justa distribución de beneficios y cargas al que no puede dejar de atenerse sin incurrir en arbitrariedad.
Pues bien, en el caso que nos ocupa -el Plan para MNN (Operación Chamartín)-, el modo en que se ha hecho la distribución antes mencionada carece de justificación o al menos los argumentos al respecto o son peregrinos o brillan por su ausencia en el voluminoso expediente del planeamiento aprobado; y menos aún lo encuentra el concreto establecimiento de las unidades delimitadas al respecto, recintos nominalmente designados como nuevas Áreas de Reparto (hasta cuatro distintas donde el PG97 y ulterior modificación solo contemplaban una solo): es decir la subdivisión o partición de lo que más arriba se ha denominado coloquialmente como “tarta”, en cuatro trozos
Y es que la intención a la que responde esa asignación de índices de edificabilidad tan desigual entre esos diferentes “recintos” (8), se pone de manifiesto y cobra todo su sentido al observar que en este caso existe una manifiesta voluntad de eludir los mecanismos de nivelación y compensación que resultan imprescindibles para lograr una justa distribución de beneficios y cargas (equidistribución o perecuación), para que de ese modo una de las partes- algunos propietarios- gocen de un trato privilegiado.
Para ello el Plan aprobado ha pretendido ampararse en la confusa regulación de la que adolece la ley de la Comunidad respecto las subdivisiones del suelo urbano al haber introducido un galimatías terminológico y conceptual (9) cuya consecuencia es la inoperancia o, aun peor, la cobertura que presta a torticeras interpretaciones como las que se han producido aquí. Con resultados en el presente caso inadmisibles para los propietarios desfavorecidos, por el modo en que se ha practicado la referida subdivisión, como pone de manifiesto la sola comparación entre los referidos índices, con diferencias entre dichos “recintos”, hasta del 60%. (10)
La pretensión de obviar ese principio de equidistribución (11) tiene su traducción en el desmedido trato de privilegio que reciben con ello -como antes se ha indicado- los agraciados propietarios de terrenos comprendidos dentro de uno de esos “recintos”-el del Centro de Negocios-, tanto los actuales -RENFE/ADIF- como sobre todo el que ha conseguido ver recogida su aspiración a serlo (DCN) en el contrato de compra-venta suscrito entre ambas partes.
Pero es que además el principio de justa distribución-equidistribución- se ha tratado de escindir en el caso de la Operación tal cual ha sido aprobada, eximiéndola del reparto de los beneficios pero no de las cargas. En vano se intenta argumentar que hay justicia en la distribución porque los diferentes ámbitos-trozos- contribuyen a costear la urbanización, tanto la de cada recinto como las de los elementos comunes a todos ellos, con estricta proporcionalidad a su edificabilidad (es decir a los beneficios de cada uno). Sin embargo esa escisión entre beneficios y cargas con el diferente tratamiento de unos y otras, es decir repartiendo las segundas pero no los primeros, oculta una trampa que se desenmascara fácilmente con un ejemplo tan sencillo como el siguiente:
Pongamos que al conjunto a repartir se le da un valor total de 150 y los gastos (urbanización) asociados para realizar ese valor son del 20% ,por ejemplo. Pues bien, si la cantidad total se distribuye con desigualdad (como sucede con los índices de edificabilidad de los trozos antes referidos), de modo que siendo por ejemplo dos los que participan en el reparto, a uno se le asigna 90 mientras que al otro solo 60 (12), en vez de asignar equitativamente 75 a cada uno (o 60 una vez descontados gastos), con esa distribución desigual (90/60), tras cargar proporcionalmente los gastos asociados, quedarían al final unos valores netos de 72 y de 48 respectivamente, con lo cual el reparto final resultaría visiblemente injusto, por más que las “cargas” se hayan repartido con proporcionalidad.
Resulta por tanto incongruente que en la referida Operación esa pretendida exención del cumplimiento del principio de equidistribución por tratarse de suelo urbano, afecte solo a la distribución de beneficios (es decir asignando muy desiguales índices de edificabilidad y aprovechamiento), pero no a la contribución solidaria a las cargas del conjunto del ámbito, al establecer que éstas sí han de repartirse con proporcionalidad al aprovechamiento, sin distinción alguna de esa subdivisión en recintos.
De esta forma, al haberse desvirtuado el principio de justa distribución, vulnerando de nuevo la legalidad también en este extremo, se añade un nuevo motivo de nulidad al derivado de haber asignado un índice promedio de edificabilidad que no guarda relación alguna con los del entorno y que resulta además ser desmesurado e impropio de un ámbito que tanto por su condición de suelo sin urbanizar, como por la más que exigua disponibilidad de suelos aptos para la edificación, determina unas intensidades de ocupación y unas alturas incompatibles con una correcta ordenación y causante de externalidades negativas (deseconomías), ambientales y de congestión, por el elevado volumen de tráfico de automóviles que inevitablemente producirán.
Siete son pues, con éste último, los motivos sobre los que la referida Demanda sustenta su solicitud al Tribunal Superior de Justicia de Madrid de anulación del planeamiento aprobado para llevar acabo una Operación que, frente a su publicitada (pos) modernidad aparente, adornada con media docena de tópicos vacuos, no es sino la enésima repetición del viejo urbanismo engendrado por un capitalismo venal y depredador.
Esos siete motivos, ordenados tal cual aparecen expuestos en la Demanda, responden a los siguientes enunciados:
- Ausencia de interés general y prevalencia del interés particular y privado, configurada a través de legislación de excepción (ordenamiento jurídico especial).
- Clasificación del suelo impropia por considerar urbanos unos terrenos carentes casi por completo de urbanización para eludir límites y obligaciones
- Un suelo inexistente- la futura losa de cubrimiento de vías ferroviarias-, como ficción para “generar” edificabilidad y aprovechamiento urbanístico.
- Fraude en el cómputo y en la configuración de zonas verdes.
- Incumplimiento de legislación estatal de suelo en cuanto a reservas mínimas para vivienda protegida.
- Arbitraria asignación de edificabilidad y desigual reparto de aprovechamientos
- Ilícita traslación al planeamiento urbanístico de los parámetros y determinaciones previamente acordadas con el promotor privado.
(1) El recurso interpuesto ahora- como ya lo fue el ALEGATO presentado en su día como alegación del Club de Debates Urbanos (CDU) durante la fase de Información Pública-, supone una enmienda a la totalidad al Plan aprobado y por tanto su objetivo no puede ser otro que una anulación del mismo que sea irreparable, esto es irreproducible en términos similares a como ha sido planteada esta Operación.
(2) Integrado hasta hace poco por un gran banco - el BBVA- y un grupo empresarial -San José- ,expandido a partir de la constructora del mismo nombre, a los que hace poco se ha sumado la socimi Merlin Properties, asumiendo un papel protagonista en la publicidad de la operación en su nueva andadura tras la aprobación del planeamiento.
(3) De este modo se daba cumplimiento a una de las misiones asignadas al ganador del Concurso convocado cuatro años antes /1993): negociar y gestionar ante la autoridad urbanística hasta conseguir la ‘mejora’ de las posibilidades edificatorias de los terrenos objeto de concesión originariamente , aunque finalmente de compraventa años después.
(4) Ese índice multiplicado por la superficie de suelo determina los metros cuadrados que en total se puede construir. Si bien en el PG97 originario ese índice era de 0,6 m2/m2, es decir algo menos del doble que el promedio del suelo urbanizable, la Modificación de 2002 casi le duplicó, fijándolo en 1,06 m2/m2 que ha sido el de referencia para la definitivamente aprobada bajo el nombre de Madrid Nuevo Norte, si bien con el aparente “recorte” ya comentado en precedente artículo o (“Un pensil de hormigón del que brota dinero”· Nota 11).
(5) Con índices de edificabilidad promedio en cada uno de los sectores que oscilan entre 0,27m2/m2 y 0,41m2/m2.
(6) Artículo 39.4.b) de la LSCM 9/90.
(7) Ese principio de distribución equitativa junto con el diseño y predisposición de los instrumentos para implementarla ha sido una de las materias de las que se han ocupado tradicionalmente el derecho y la legislación urbanística .
(8) Al igual que en la determinación del índice de edificabilidad conjunto o promedio del completo ámbito no se ha cumplido la exigencia de comparación con las áreas del entorno inmediato señalada en el artículo 39 antes citado en precedente Nota (6), de nuevo aquí vuelve a transgredirse en el interior de aquél.
(9) Nuevos términos que comparecen en el texto legal de modo asistemático y carentes de su correspondiente y precisa significación, tales como ámbitos o áreas, a secas; unidades de ejecución; ámbitos de actuación; áreas de reparto; áreas homogéneas etc.
(10) Mientras que el Centro de Negocios disfruta de un índice una edificabilidad de 1,65 m2/m2, el resto de los “recintos” se quedan con 0,9 m2/m2, es decir el del primero supera en más del 80% a los del resto.
(11) Tratando de ignorar o eludir el límite establecido por el todavía vigente Reglamento de Gestión Urbanística, que limita la cuantía de los excesos entre unas unidades y otras (hasta un máximo del 15%) precisamente para hacer efectiva esa imprescindible equidistribución; o tal y como de modo análogo lo hace la LSCM en su artículo 86 al contemplar mecanismos de equidistribución externa complementarios a la interna dentro de cada unidad.
(12) Proporciones tan desiguales como las que antes se han señalado en la nota 10 entre el Centro de Negocios y los otros recintos.
