jueves 04.06.2020
DEBATES NUEVA TRIBUNA | JAVIER CAMACHO

La nueva orientación de la política de vivienda hacia la rehabilitación

El estallido de la burbuja inmobiliaria ha hecho visible una evidencia: la imposibilidad de mantener un sector promotor inmobiliario orientado a la construcción de nueva ciudad.

La nueva orientación de la política de vivienda hacia la rehabilitación

El estallido de la burbuja inmobiliaria ha hecho visible una evidencia: la imposibilidad de mantener un sector promotor–inmobiliario orientado a la construcción de nueva ciudad, puesto que existe en la actualidad un stock de vivienda y de suelo calificado que hace imposible la continuidad del modelo desarrollista urbanizador.

Este giro en el discurso resalta la necesidad de reorientar las políticas urbanas hacia la rehabilitación y regeneración de la ciudad construida, y para ello, se diseñan y aprueban, sobre todo, dos instrumentos normativos: el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 y la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, conocida ya como la Ley de las “tres erres”.

Pero este giro en el discurso debe completarse con la acción, es decir, ¿Cómo se va a conseguir pasar de los discursos a los hechos? Y aquí, surgen interrogantes y preocupaciones muy serias, pues el punto de partida del que se arranca por parte del Ministerio de Fomento es que en el marco actual de la crisis, es imposible acometer operaciones de rehabilitación y regeneración urbana con financiación pública y, por lo tanto, éstas deben hacerse a través de la iniciativa privada.

La clave del éxito de este proceso será responder a la siguiente pregunta: ¿Cómo hacer rentable la regeneración de la ciudad existente? La respuesta que se ofrece es trasladar el modelo de producción de la “nueva ciudad”, de los nuevos desarrollos urbanísticos, a las operaciones en la ciudad existente, consiguiendo que los beneficios superen a las cargas. Es decir, existe el peligro de trasladar ese modelo especulativo que está en el origen de la actual crisis financiera e inmobiliaria a la ciudad construida, permitiendo, a través del “urbanismo flexible” operaciones que pueden poner en peligro la conservación y la esencia de los centros urbanos. Para ello, se ofrecen una serie de instrumentos “imaginativos” que propiciarían la viabilidad económica de estas intervenciones privadas:

• Organizar una especie de “Juntas de Compensación” que permitan las intervenciones de agrupaciones de comunidades de propietarios con equidistribución de cargas y beneficios.

• Introducir la figura del “Agente Urbanizador”, con capacidad para imponer actuaciones de rehabilitación/regeneración sin contar con la aprobación de los propios residentes afectados.

• Introducir mayores aprovechamientos a través de incrementos en la edificabilidad y la densidad, así como cambios de usos para generar plusvalías.

• Reserva de dotaciones, que pueden hacerse en los mismos edificios, por ejemplo, con cesión de una planta o aprovechamiento de plantas bajas o sótanos (guarderías, aparcamientos, otros equipamientos…) En esas reservas cabrían también aprovechamientos privados (aparcamientos, oficinas, comercios…).

Si las actuaciones de rehabilitación/regeneración urbanas se contemplan sólo desde la perspectiva de su rentabilidad económica, los resultados que se pueden esperar irán en dos sentidos:

• En primer lugar, si no existen ayudas públicas, es difícil evitar procesos de “gentrificación urbana”, es decir, la sustitución de residentes de rentas bajas o medias por otros grupos sociales de mayor poder adquisitivo, o por actividades terciarias que copan el centro de las ciudades.

• La destrucción de patrimonio histórico – cultural, pues su conservación no es una prioridad. Ejemplos en este sentido ya vemos en operaciones previstas o en ejecución en el centro de Madrid, como Apple o la operación Canalejas, donde se produce un vaciado completo de edificios protegidos para adaptarlos a usos terciarios.

El urbanismo neoliberal que propicia la máxima flexibilidad en el planeamiento para facilitar la intervención en la ciudad de los agentes privados, combinado con el brutal cercenamiento de los recursos y servicios públicos del Bienestar, pueden alimentar una nueva burbuja especulativa que contribuya a la destrucción de los centros urbanos, convirtiéndolos en el nuevo objeto de deseo de especuladores y promotores al margen de los intereses y el bienestar de los ciudadanos residentes en los mismos, en la obsesión por reflotar un modelo insostenible de urbanismo que nos ha conducido, en gran medida, al lugar en el que estamos.

La nueva orientación de la política de vivienda hacia la rehabilitación