martes 17.09.2019
regulación de los pisos Turísticos

Hacia una mayor destrucción de los usos residenciales de Madrid

No hay quien pueda aceptar como válido el que defender el uso residencial de la ciudad a favor de los vecinos pase precisamente por regular la ilegal actividad económica terciaria en viviendas del centro histórico.

Hacia una mayor destrucción de los usos residenciales de Madrid

Soy de los que piensa que no se debe ni se puede cambiar nuestra constitución urbana por la puerta falsa de la regulación fiscal o urbanística cortoplacista

A no pocos responsables políticos actuales se les ha ocurrido dar carta de naturaleza a que los fenómenos económicos nuevos y telemáticos que se producen en la vida de la ciudad deben ser regulados por el simple hecho de existir, bajo el razonamiento extemporáneo de que “han venido para quedarse”. Por el contrario, no hay quien pueda aceptar como válido el que defender el uso residencial de la ciudad a favor de los vecinos pase precisamente por regular la ilegal actividad económica terciaria en viviendas del centro histórico y permitir por esa vía el cambio de uso residencial a un uso lucrativo terciario unipersonal sin base legal conocida. Porque eso es sencillamente una contradicción objetiva insuperable.

Soy de los que piensa que no se debe ni se puede cambiar nuestra constitución urbana por la puerta falsa de la regulación fiscal o urbanística cortoplacista. Menos aún con nuevos límites normativos de urgencia que nadie respeta ahora ni respetará en el futuro. Si las administraciones públicas se consideran incapaces de hacer cumplir la norma actual que considera ilegales los usos terciarios en las viviendas, como van a hacerlo si se abre el melón de su regulación. Una nueva especie que nadie sabe hacia dónde nos lleva. Lo que sí es seguro es que nace de una ilegalidad flagrante y de la enorme presión del lobby de esa moderna plaga denominada economía colaborativa y sustanciada en la barra libre fiscal. El uso insolidario de internet para quebrar la solidaridad fiscal, fuente de toda inversión pública imprescindible para resolver los problemas del coste de la vivienda en alquiler, no debe ser regulable y es, en todo caso, perseguible. Pero… ¿Hay alternativas diferentes y proactivas que no sean la mera penalización disciplinaria? Estoy seguro de que sí. Las hubo y las habrá. Veremos, eso sí, quién las protagoniza. Porque el tema dista de ser nuevo.

Las políticas de contención de la degradación residencial de los distritos centrales del casco histórico madrileño arrancan de las primeras luchas urbanas vecinales de los años setenta del pasado siglo centradas en evitar la expulsión de la población residente a través de los desahucios por declaración de ruina inminente de inmuebles que se producían de manera masiva. Tras las primeras elecciones democráticas municipales de 1979, la protección arquitectónica y social del casco histórico empezó a tener rango normativo; y desde el Plan de Rehabilitación de la Manzana de Cascorro hasta la redacción de un primer Catálogo de Edificios protegibles por sus valores arquitectónicos y sociales, se dieron pasos para reglamentar medidas de fomento a la rehabilitación de edificios residenciales a través de una primera Ordenanza Reguladora de Ayudas de la que fue pionero el Ayuntamiento de Madrid en 1983, tanto por inversiones públicas en la compra de inmuebles como en subvenciones directas a los propietarios que rehabilitasen los mismos para mantener su uso residencial.

Otra figura contemplada en aquella primera Ordenanza, fueron los denominados Programas de Adecuación Arquitectónica. Este instrumento permitió un proceso de actuaciones más complejas y pluridimensionales afectando a usos diversos (viviendas, locales de negocio y espacio urbano con el objetivo común de intervenir en ámbitos públicos y privados de una manera global para hacer frente a actuaciones desordenadas y en no pocas ocasiones meros “lavados de cara” constructivos.

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El proceso descrito se consolidó en el Plan General de Ordenación Urbana de 1985 que estableció las condiciones para garantizar a través de sus ordenanzas los usos residenciales compatibles con terciarios y comerciales y las condiciones de protección del centro histórico de Madrid. Por otro lado desde el gobierno central, se instrumentó el Real decreto 2329/83 que estableció condiciones financieras para la promoción de la rehabilitación de edificación residencial equiparándolas con otras políticas públicas de fomento y financiación de acceso a la vivienda (VPO); sin olvidar la potenciación del arrendamiento, puesto que en los centros urbanos el régimen de tenencia de propiedad aconsejaban también extender esas ayudas a las propiedades (caseros) que mantuviesen la actividad arrendaticia. El Ayuntamiento de Madrid creó en 1983 la OBR (Oficina de Barrios en Rehabilitación) como ventanilla única para favorecer los trámites de la gestión de la Ordenanza citada y en el Real Decreto 2329/83 se crearon las OCRE (Oficina Comarcal de Rehabilitación de Edificios) con la misma finalidad operativa y que se estructuraban a partir de las Comunidades Autónomas por ser las constitucionalmente competentes en materia de suelo y vivienda.

Y el sistema funcionó. Vaya que si funcionó. Solo en Madrid Municipio en los dos primeros años de esta estrategia, el Ayuntamiento de Madrid adquirió más de 100 inmuebles en el casco histórico degradado que rehabilitó manteniendo a los arrendatarios en condiciones dignas de habitabilidad (Manzana de Cascorro, Corrala de Mesón de Paredes entre muchas); compró, o coadyuvó en la compra por el estado, inmuebles singulares de los que hoy nadie recuerda su origen privado y los otros usos inmobiliarios a los que estaban predestinados (Las sedes de FEMP, UGT CaixaForum o Circo Price en Ronda de Atocha se salvaron de la especulación inmobiliaria entre otras); y fomentó la rehabilitación de miles de viviendas mediante subvenciones y  ayudas gestionando asimismo los créditos del decreto gubernativo. Finalmente ejecutó varios Planes de Adecuación Arquitectónica de gran trascendencia empezando por el de la Plaza Mayor de Madrid y entorno o el de Conde Duque o la Corrala de Miguel Servet, efectuados entre 1987 y 1991. Habrá que recordar que todo aquello se materializó en el periodo de gobierno unitario de la izquierda desde 1979 a 1989 y bajo el mandato de dos Alcaldes: Enrique Tierno y Juan Barranco. Por aquello de memorizar la historia reciente como es debido.

Lo esencial es que todo lo anteriormente comentado tenía como objetivo un denominador común: Mantener y promover el uso residencial del centro urbano y evitar con ello su degradación social y el de su patrimonio arquitectónico. Y Todo ello se instrumentaba dentro de una concepción global de ciudad sobre la base de lo que ahora se califica, en el colmo del descubrimiento moderno, como desarrollo urbano sostenible, cuando a todas luces carecemos hoy de un proyecto global de ciudad que justifique tal nombre.

Por tanto, los usos urbanísticos (residenciales, terciarios, comerciales o dotacionales) que están definidos en nuestras ordenanzas y planeamiento urbano (en vigor todavía que sepamos y también regulados en el Plan general de 1997) no fueron el resultado caprichoso de una tecnificación normativa, ni de un cónclave de urgencia para resolver un problema sectorial o puntual, sino que se nutrió de la voluntad política y democrática de hacer ciudad para los ciudadanos. El reto sigue en pie y habrá que afrontarlo de manera diferente. Pero eso ya da para una segunda tribuna.


Carlos Sotos

Fue Gerente durante los años 1983 a 1988 de la OBR y de la OCRE de la Ciudad de Madrid, del Plan de Rehabilitación de la Manzana de Cascorro, y del Plan de Adecuación Arquitectónica de la Plaza Mayor de Madrid. Colaborador con el Arquitecto Francisco Pol Méndez redactor de la primera Ordenanza Reguladora de Ayudas Municipales a la Rehabilitación del Ayuntamiento de Madrid aprobada en 1983. Actualmente coordina el lanzamiento de la Fundación Madrid Centro Histórico.

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