Ni el BBVA, ni la empresa que creó para desarrollar la Operación Chamartín, tienen la menor experiencia en la promoción de suelo
Acabamos de leer que, por enésima vez, se ha parado la Operación Chamartín, pero a mí me parece un error gramatical. Para que algo se pare debe estar en movimiento, lo dice la primera acepción del DRAE para el verbo "parar" y este asunto no ha estado en marcha nunca desde su nacimiento, por más que de vez en cuando, y acompañado del estribillo "Ahora sí que sí", los medios de comunicación anunciaran el brioso arranque de la Operación.
Pero esta vez después del último "Ahora tampoco", parece que hay una reacción del BBVA, no se sabe si anunciando, avisando o amenazando que, si se cambia la actual formulación de la Operación Chamartín, ellos abandonan. En todo caso, sea cual sea el verbo que elijamos, eso constituye un elemento de presión a las administraciones públicas, al Ministerio de Fomento para que le ayude a presionar y, sobre todo, al Ayuntamiento de Madrid, administración competente en la necesidad de dotar de contenido inmobiliario a unos terrenos expropiados en su día para instalaciones ferroviarias. Que esa es otra cuestión pendiente pero que, todavía, no toca.
Porque, en los alrededores de la cúpula del Ayuntamiento de Madrid está establecida la idea de que la presencia del BBVA en esta operación es tan necesaria como inevitable. Esta teoría no tiene explicación en la ineptitud demostrada en los, ya, más de veinticinco años en que no han conseguido desarrollarla, por lo que hay que pensar en que haya otras razones que no conocemos. Pero, en todo caso, esta idea de la inevitabilidad del BBVA ha hecho que hasta la propia alcaldesa haya defendido el que sea el BBVA quien desarrolle la Operación Chamartín (4 de febrero de 2019), cuando no lo ha hecho ni el propio Ministro de Fomento. En efecto, cuando este tuvo que defender en el Congreso de los Diputados (1 de febrero de 2019) la novación del contrato con el BBVA, lo justificó diciendo que era necesario porque el Ayuntamiento había modificado el planeamiento urbanístico (?). Y, por otra parte, habría que preguntarse, ¿Que hace el Ayuntamiento mezclando los derechos urbanísticos, de los que es responsable, con los de los derechos de propiedad del suelo en los que no pinta nada? La única respuesta es que creyera en un mandato divino para que el BBVA sea la única solución a la Operación Chamartín. Que no lo creo.
Y no lo creo, no ya porque tenga yo que hacer ninguna suposición sobre las creencias de nadie sino porque no existe ninguna evidencia de que eso sea así y la alcaldesa viene de un mundo, el jurídico, donde las evidencias, o pruebas, son necesarias. Intentaré explicar por qué.
Ni el BBVA, ni la empresa que creó para desarrollar la Operación Chamartín, tienen la menor experiencia en la promoción de suelo, que es lo que tenían que hacer. Y, eso, a pesar de tener como socio minoritario a Constructora San José a la que, más allá de una presencia testimonial en el consejo de la empresa, no han dejado nunca participar en la gestión de la misma. Lo que sabe hacer, y muy bien, el BBVA es especular con activos financieros, es decir, recabar fondos e invertirlos para obtener una plusvalía y retribuir a los inversores y depositantes de aquellos fondos. Para ello sus armas más importantes son la gestión y el tiempo pero muy rara vez tienen que incorporar valor haciendo alguna cosa que no tenga cabida en esas dos definiciones.
Esa misma habilidad la llevan empleando en la gestión de la Operación Chamartín. Con una buena gestión obtuvieron, en 1993, el derecho a especular con un suelo que, por entonces tenía una superficie de 625.211 m2 y una edificabilidad de 187.358 m2 y hoy tienen esos mismos derechos a especular para un suelo que mide tres veces más y tiene una edificabilidad, de momento, diez veces superior a la inicial. Y todo, utilizando gestión y tiempo. Pero ni una sola palada de movimiento de tierras, ni un solo gramo de hormigón ni un solo ladrillo para levantar lo que se ha anunciado como la mayor operación urbanística de Europa.
El BBVA ha tenido siempre más interés en aumentar sus expectativas de negocio que en desarrollar lo que se pudiera la Operación Chamartín
Cualquier promotor hubiera convenido que era mejor desarrollar lo que se pudiera de acuerdo con la lógica urbanística de la ciudad de Madrid, que forzar esta durante un cuarto de siglo para aumentar las expectativas de negocio. Pero, hay que volver a repetir, el BBVA ha tenido siempre más interés en aumentar esas expectativas de negocio que en desarrollar lo que se pudiera. Porque está en su ADN, porque no es un promotor, es un especulador. Eso explica los veinticinco años de especulación y de inactividad promotora y podría explicar los próximos veinticinco.
Pero, existen dos límites a este perpetuum mobile de la especulación en la Operación Chamartín. Uno es la intervención, más que presumible, segura, de los Tribunales de Justicia en el asunto. La actual Operación Chamartín, esa que la alcaldesa Carmela ha prometido llevar al próximo Pleno Municipal, tiene, por lo menos, siete motivos para ser recurrida en un contencioso administrativo y, alguna, para acabar en un procedimiento penal. Y, eso, significa acceso al Registro de la Propiedad y, eso, a su vez, representa un obstáculo a la venta, parcial o total del paquete a un fondo inversor (o sea darle el pase, en román paladino) ya que el BBVA no puede financiar por si solo a una empresa de la que posee un 75% de su capital. Cosas del Banco de España.
La otra razón es que ya no está Francisco González en la Presidencia del banco y, cada vez menos, en sus zonas de influencia. Y, posiblemente, los que han ocupado esos espacios, antes hegemonizados por Francisco González, se estén preguntando ¿Pero qué pintamos nosotros en esta fiesta? ¿Quo vadis BBVA?
Y cuando eso pase, porque no parece que haya otra forma, un nuevo amanecer, Ahora sí que sí, se abrirá para la Operación Chamartín. Porque la presencia de Adif, como propietaria de los terrenos, es necesaria, al igual que la del Ayuntamiento de Madrid que tiene que decir lo que se puede hacer en esos terrenos, dentro de la ley y sin tener que satisfacer ninguna codicia. Pero, sin el BBVA, ambas instituciones hicieron hace varias décadas el Pasillo Verde Ferroviario mediante un Consorcio Público y no creo que se les haya olvidado hacerlo.
Y, si no, que llamen a los que hicieron aquello para que se lo cuenten.
