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domingo 22/5/22

El valor de la vivienda en España casi se cuadruplicó en los años del `boom´

Un estudio indica que los precios de los pisos tendrán que caer un 37 por ciento para recuperar el equilibrio del mercado inmobiliario.
NUEVATRIBUNA.ES / L.M.- 07.10.2009

El valor de la vivienda en España casi se cuadruplicó (se multiplicó por 3,6 veces) durante los años de boom inmobiliario en España, entre 1997-2007, de forma que al final de este periodo el parque de pisos edificados alcanzó un valor de 5,3 billones de euros, según un estudio realizado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie).

La contracción que el mercado inmobiliario registra desde el pasado año ha llevado no obstante a que este valor logrado por el parque de viviendas en el boom se haya reducido porcentualmente lo mismo que el precio de la vivienda, y actualmente se sitúe alrededor de 4,5 billones, según el director del estudio, el profesor Ezequiel Uriel.

Pese al descenso en el precio de la vivieda, el estudio destaca además las dificultades que sufrirán quienes no tienen una vivienda y tienen que comprarla. Según sus datos, la financiación de la adquisición de una vivienda media (90 metros cuadrados) en España equivale actualmente a doce años de salario (19 años en el caso de Madrid), mientras que en 1998 sólo se precisaba la renta de cinco años.

LOS PRECIOS DEBEN CAER UN 37%

Por otra parte, otro estudio elaborado por la consultora Jiménez de Laiglesia indica que para que el sector inmobiliario alcance el "equilibrio", el precio de la vivienda debería descender un 37 por ciento respecto a 2007, el del suelo urbano un 53, y el del suelo urbanizable un 62 por ciento durante los dos próximos años.

Respecto a la situación actual, Jiménez de Laiglesia ha asegurado que "estamos todavía a mitad camino de la caída". Según sus datos, el precio de la vivienda ha experimentado un caída del 15 por ciento respecto a 2007, el del suelo urbano ha bajado un 21 por ciento y el de suelo urbanizable ha descendido un 25 por ciento.

Entre las previsiones, Jiménez de Laiglesia ha asegurado que ante el desplome de los precios, la banca va a acabar vendiendo todo el stock de viviendas.

Solamente los promotores que adquirieron suelo antes de 2002 podrán defender bajadas de precio de ese tipo, pero "prácticamente todo aquel que adquirió suelo a partir del 2003 ó 2004 no podrá defender esas bajadas”, añadió.

Por tanto, añade, "ese producto está abocado a venderlo el banco", que "sí puede asumir ese descenso de precios, ya que elimina el margen del promotor e incluso puede bajar algo el precio y, aunque pierda, recuperar liquidez".

La caída del mercado inmobiliario está lejos de ser un fenómeno típicamente español. En Rumanía, la crisis económica ha estancado el mercado hasta tal punto que el negocio inmobiliario en ese país no llega hoy al 7 por ciento del registrado el año pasado en igual período -el segundo trimestre del año-, según informó el diario "Evenimentul Zilei".

CAUSAS DEL ‘BOOM’ EN ESPAÑA

El estudio realizado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) señala a la particular "burbuja" que en los años del auge inmobiliario registró el mercado de suelo como responsable del 83 por ciento del encarecimiento total de los pisos.

Según el informe, durante el boom el valor de los terrenos se quintuplicó (+500%) hasta sumar 2,4 billones de euros. En esos años, su precio subió una media anual del 25 por ciento, el doble respecto a la del 12 por ciento que registró la vivienda y casi nueve veces más que el IPC. Así, el peso del suelo en la estructura de costes de construcción de un piso se duplicó así, al pasar desde el 23 por ciento hasta el 46 por ciento.

El informe considera que fue la presión de la demanda de vivienda y no otros factores, como pudiera ser la especulación o las nuevas leyes de suelo aprobadas esos años, las que alimentaron la revalorizaron el suelo.

La bajada de tipos de interés, junto con la creación de empleo que se registraba esos años y la "intensa" llegada de inmigrantes, constituyeron a su vez, a juicio de estos expertos, los factores generadores de esa demanda de pisos.

Este aumento de demanda se ve reflejado en el hecho de que, según el estudio, en esos años la superficie total de viviendas construidas creció a un ritmo medio del 2,3 por ciento, frente al del 1,4 por ciento que evoluciona la población.

Durante la presentación del informe, los expertos de la Fundación BBVA y el Ivie advirtieron de la posibilidad de que se pueda volver a generar una burbuja similar cuando la demanda se recupere, por lo que llamó a que "no se olvide la lección sobre los riesgos que ello implica" que ha dado la actual contracción de mercado que actualmente registramos.

Según la consultora Jiménez de Laiglesia, tendrán que pasar " dos o tres años” para que el mercado de la vivienda se estabilice y entre “en una fase de equilibrio”. De momento, la caída en el número de visados de obra nueva - uno de los principales indicadores del sector- y que ha pasado de 600.000 a 100.000 unidades en dos años, indica que aún es necesario, para regularizar el mercado, “que no se siga construyendo y que se absorba el stock".

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