domingo 05.04.2020
CONSUMO | PRODUCTOS BANCARIOS

Si tiene una hipoteca, revísela o consulte a un especialista. Puede llevarse algunas sorpresas

Por Vicente Gutiérrez Rubio | La gran mayoría de hipotecas contienen cláusulas abusivas declaradas ilegales por los tribunales.

Si tiene una hipoteca, revísela o consulte a un especialista. Puede llevarse alguna sorpresas

Es evidente que muchos de nosotros al firmar una hipoteca, una vez terminada la pelea de haberla conseguido, no reparamos realmente en lo que estamos firmando. Esto se debe a que el estado de más o menos euforia que sentimos en esos momentos nos haga no recapacitar, y no nos demos cuenta de que hemos tenido tiempo, si la ley se cumple, de haberlo analizado y consultado antes todo lo que no entendemos.

El banco o la entidad financiera está obligada por Ley a facilitar una copia firmada por dos apoderados de dicha entidad así como por los solicitantes de la hipoteca, de la llamada Oferta Vinculante, en la que se incluyen todas las condiciones que deben regir en la firma del contrato de préstamo hipotecario. La entidad tiene la obligación de entregar esa oferta vinculante con una antelación mínima de 3 días antes del acto de la firma. Este es el período de reflexión que muchos de nosotros no utilizamos, si es por desconocimiento deberíamos consultar a algún amigo o especialista sobre esa oferta vinculante, sus contenidos, en qué nos afectan y si hay alguna cláusula en ella perjudicial y/o ilegal. No se debe aceptar, el notario tampoco debería hacerlo, que en la oferta vinculante figuren productos que no tengan nada que ver con la hipoteca, como seguros de vida, de hogar, etc. Esto, si figura en la escritura de préstamo hipotecario se puede considerar una cláusula abusiva. La ley hipotecaria no contempla estos supuestos. No se dejen engañar, si es necesario desistan de firmar la oferta vinculante, el banco no puede ni debe obligarnos a firmar cláusulas distintas a las meramente hipotecarias. También deben saber que la escritura notarial del préstamo hipotecario debe coincidir exactamente con la Oferta Vinculante, de no ser así, el notario debe abstenerse de dar su consentimiento e informar a ambas partes.

Lo que suele pasar es que las entidades financieras nos hacen firmar la oferta vinculante en la misma notaría, lo que no nos da tiempo a ni siquiera saber qué es lo que vamos a firmar, esta forma de actuar trata de ocultar de forma ilegal las partes más conflictivas y de dudosa legalidad que contiene el contrato. Luego viene lo de siempre, que si Vd. lo ha firmado, que ya es mayorcito para saber lo que firma, que le dieron la oferta vinculante para que lo estudiara antes de la firma, etc.etc.

Las entidades financieras intentan ocultar, mediante engaños y buenas palabras, las bondades de los productos que van a acompañar a esa hipoteca, que se suelen firmar en la misma notaría, sin  ninguna explicación, que constituyen una auténtica trampa de la que luego es muy difícil salir. Este engaño tramposo de las entidades financieras, que se creen que controlan todo, está en nuestras manos evitarlo. La llamada venta cruzada (venta de varios productos como tarjetas, seguros de vida, swaps, seguros de hogar, etc.) está a punto de ser prohibido por la Unión Europea, pero hasta ahora hemos sido pasto de estos buitres con engaños masivos, por ejemplo en los swaps (ya no se contratan pero han constituido un engaño masivo que detallaremos en otros artículos), seguros de vida, etc.  No deben firmar ningún contrato ajeno a la hipoteca, por supuesto en la notaría o el mismo día de la firma, o antes de firmar el préstamo. En estos productos existe un engaño masivo y de difícil solución. El único producto obligatorio es el seguro de incendios, y lo pueden contratar donde Vds. quieran, el banco no puede obligarles a contratarlo con ellos.

Antes de comenzar a estudiar la solicitud de pedir una hipoteca debemos tener en cuenta lo siguiente:

Lo que vamos a contratar es una hipoteca, simple y llanamente una hipoteca, no debemos aceptar ningún tipo de venta cruzada por muy buenas ofertas que nos hagan, si no nos interesan. En la notaría no debemos firmar ningún documento que no sea exclusivamente el préstamo hipotecario, una vez comprobado por el notario y los deudores que coincide totalmente con la Oferta Vinculante y la compraventa del bien hipotecado.

Debemos acudir a varias entidades y contrastar las ofertas, no fiarse de la publicidad, en la mayoría de los casos contiene información deliberadamente ambigua. Si es posible que nos acompañe alguien que entienda, mucho mejor.

Actualmente se constituyen muy pocas hipotecas. El índice de referencia, que deben contratar siempre debe ser el euríbor, no permitan que les apliquen cualquier otro índice por muy bien que le hablen de él, les están intentando engañar, a ese índice le suman un diferencial (hoy día oscila entre el 2% y el 3%), diferencial que consideramos excesivo al estar el euríbor en mínimos históricos, por eso si no nos es acuciante, debemos esperar un tiempo para solicitar la hipoteca, ya que no sabemos lo que puede pasar en algunos años, y si se disparase el euríbor, posiblemente no podríamos pagar el préstamo. En resumen no es un buen momento para endeudarse a largo plazo.

Con respecto a las hipotecas antiguas, la cuestión es mucho más complicada, ya han podido informarse de la cantidad de trampas que contenían, por ejemplo: cláusulas suelo (declaradas ilegales y por tanto NULAS, por una gran mayoría de las Audiencias Provinciales, con efectos retroactivos desde la constitución de la hipoteca); redondeos también declarados ilegales si son solamente al alza; y según cada caso, seguros de vida que figuran en la escritura hipotecaria, considerada cláusula abusiva, comisiones por el retraso en el pago de una cuota, declarada ilegal por los Tribunales, y por supuesto los swaps, que fueron vendidos como un producto que aseguraba que los intereses no subirían de un cierto porcentaje y cuya venta, al tratarse de un producto complejísimo, ha causado un quebranto inmenso a muchos consumidores. Afortunadamente los Tribunales los ha declarado de forma contundente ilegales y han obligado a los bancos a la devolución del importe de la contratación más intereses de demora, etc.

Dada la complejidad del tema en la próxima entrega desarrollaremos todo lo que afecta a las hipotecas antiguas, introduciendo un elemento nuevo, la manipulación del euríbor, cuestión esta que, tanto la PAH (Plataforma Afectados por la Hipoteca) como el grupo OPeuríbor (grupo de denunció hace ya 2 años dicha manipulación), están estudiando la forma jurídica de denunciar esta manipulación tramposa y vergonzosa.

Como anticipo les pondré un ejemplo de lo que nos cuesta la llamada cláusula suelo. Analicemos el siguiente supuesto. Hipoteca constituida hace 10 años por un importe de 250.000 €, con una cláusula suelo de 3,5%  y un diferencial con respecto al euríbor del +0,60 a un plazo de 30 años. Si denunciamos judicialmente la cláusula suelo le daría derecho a una devolución, aplicando la retroactividad que están sentenciando las Audiencias Provinciales de 15.722 €, más la bajada de cuotas al quitar la cláusula suelo, que tendrían un tipo de interés de 1,15% actualmente, en lugar del 3,5%. Ya hemos explicado antes que todas las sentencias conocidas están siendo a favorables al denunciante con efectos retroactivos. La sentencia del 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo declarando nulas en 3 bancos estas cláusulas y ordenando la devolución con efectos desde el 9 de mayo, no crea jurisprudencia y las Audiencias Provinciales no la tienen en cuenta. Esa sentencia fue una sentencia política, a favor de los bancos, y sin ningún fundamento jurídico válido. Una cláusula declarada nula, lo es desde el principio, como están aplicando las Audiencias Provinciales.

Merece la pena reclamar nuestros derechos, sabiendo que tenemos razón. En nuestras manos está.


Por Vicente Gutiérrez Rubio | Autor del libro 'Comisiones Bancarias Ilegales'

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