sábado. 13.04.2024
vivienda grua

El acceso a una vivienda digna es formalmente un derecho constitucional, pero en la práctica se ha convertido en una auténtica quimera en España para las clases populares y los jóvenes.

En este libro el autor analiza todos los datos existentes del llamado “mercado inmobiliario” y rastrea los distintos modelos internacionales a la búsqueda de un diagnóstico riguroso sobre qué falta, y sobre todo, cómo podría mejorarse aprendiendo de las mejores prácticas ya probadas en el mundo.

Por supuesto, hay soluciones y el libro ofrece una batería de medidas muy concretas y realistas que cambiarían por completo el panorama. Las dificultades para su hipotética implementación no son tanto técnicas, como políticas y sortearlas requiere un cambio de enfoque: que la vivienda vuelva a ser percibida como un espacio para vivir (bien de uso) antes que como un activo financiero (bien de inversión).

PROPUESTAS DE MEJORA

1. Oferta de vivienda social en alquiler. España necesita un parque de vivienda social en alquiler amplio para permitir el acceso a la vivienda a los colectivos más necesitados. Esto no implica que el Estado o sus Administraciones se tengan que erigir en promotores, sino que se debe conseguir un mix, que provea la oferta con bienes públicos y privados.

Medidas concretas.

  • Es necesario un cambio drástico en la política pública de vivienda. Todo el esfuerzo y gasto debe dedicarse a la vivienda en alquiler, abandonando las ayudas a la compra de vivienda pública. Se podría financiar el coste mensual de 290 € de alquiler (precio del alquiler protegido) para colectivos, independientemente de la edad, cuyos ingresos estén por debajo de 25.000€ (el 73% de los declarantes a Hacienda en 2019 declaró ganar esa cantidad).
  • Se debería primar las ayudas a hogares monoparentales con hijos a su cargo, mujeres maltratadas, jóvenes y mayores que abandonen el hogar paterno o se instalen en zonas cercanas a ciudades sanitarias.
  • Esto supone que se deberían construir o subvencionar un parque de 7,5-8,5 millones de viviendas sociales, para alcanzar una ratio del 30% del total. Esto lo podrían hacer perfectamente las empresas que ya están en el mercado: sociedades de arrendamiento, ayuntamientos (empresas municipales de vivienda), Socimis de alquiler social, y cualquier entidad jurídica pública o privada que se pueda encargar de la gestión posterior.   
  • La misión del Estado sería financiar el alquiler para que el precio final pagado por el inquilino fuese el ya mencionado (290€) y apoyar en la vigilancia de la gestión de las viviendas sociales para que la rotación sea efectiva. No hay que olvidar que 100.000  viviendas sociales al año (con una rotación de cinco años) pueden beneficiar en 10 años a un millón de personas, diez veces más que el apoyo a la compra.
  • Primar fiscalmente a las personas que compren una vivienda cuyo único fin sea el alquiler perpetuo. Si el propietario lo vendiese antes de un plazo determinado, debería devolver las ayudas recibidas.

2. Mercado profesional de vivienda. En este campo quedan algunos flecos, pues aunque desde el punto de vista normativo, en lo referente a fondos de inversión o sociedades de arrendamiento se ha alcanzado un grado de apertura y flexibilidad muy elevado, queda la pata de la rehabilitación de viviendas. Con estas medidas se deberían poner en el mercado otros tres millones de viviendas en alquiler, con lo que junto a las de carácter social supondría un porcentaje total del 43%; es decir, un mercado equiparable al de los países más avanzados. En este punto habría que diseñar un tránsito razonable para las personas que, por superar el umbral de renta, entran en el mercado de alquiler libre o el de compra libre y para aquellos que todavía no se han emancipado (un 25% de los ocupados en la franja de edad 20-34 años).

Medidas concretas.

  • La colaboración pública-privada es la mejor opción para introducir ayudas puntuales para los inquilinos que estén en el segmento de renta inferior a 25.000€. Estas ayudas (cuantificadas en 240€ mensuales, 2.880€ anuales) ayudarían a fijar población en el mercado de alquiler y a equilibrar el mercado de la vivienda, ejerciendo una presión a la baja sobre la demanda de vivienda y, por tanto, sobre el precio.
vivienda

3. Fiscalidad. Como ya se ha demostrado a lo largo del libro, la fiscalidad es un elemento que distorsiona de forma notable el mercado de la vivienda, sesgando claramente la demanda y la oferta hacia la compra y siendo, en general, ayudas muy regresivas desde una óptica de redistribución de la renta. Este sesgo se introduce tanto en las decisiones en el mercado libre como en las actuaciones de política pública de vivienda. Por ello, la fiscalidad debería cambiar drásticamente hacia un apoyo total hacia las políticas de alquiler, tanto en el campo de la demanda como de la oferta. También es necesario un cambio que posibilite que la política pública se base mayoritariamente en ayudas directas en lugar de ayudas fiscales. En el caso de la desgravación por rendimiento neto de alquiler a los oferentes, se debería restringir solo a aquellos que posibiliten que el inquilino no pague más del 30% de sus ingresos en pagar el alquiler, siempre que exista un serio control fiscal y administrativo. En cualquier caso, la fiscalidad sobre la vivienda en general se ha demostrado muy regresiva en España, como ha puesto de manifiesto la AIREF en numerosas ocasiones. Otros puntos son la progresiva fiscalidad sobre el suelo y plusvalías del mismo que nos iguale con los países de nuestro entorno.   

Medidas concretas.

  • Los inquilinos deberían poderse desgravar los gastos en alquiler, sin restricciones de edad o renta, exactamente como en el caso de la compra.
  • En una segunda fase, se pondrían en marcha las ayudas para el acceso al alquiler social, y las subvenciones al alquiler en tránsito una vez superado el umbral de 25.000€ de renta.
  • Impuesto sobre el suelo que grave el 80% del valor catastral del mismo y con tipos cercanos al 3%, con el objetivo de llegar al 9%. Esta figura impositiva nos podría proporcionar ingresos cercanos a los 100.000 mill€ extras al erario público.
  • Plan nacional de inspección sobre el mercado del alquiler de vivienda, en cooperación con ayuntamientos, CCAA, colegios de administradores de fincas, portales inmobiliarios y compañías de suministros.

4. Control y gestión. La gestión y el control de los inquilinos deberá ser compartido entre el Estado (Hacienda, catastro, comunidades autónomas y ayuntamientos) y las empresas concertadas que provean empresas en alquiler. El objetivo último es que los tránsitos y la rotación de inquilinos sea lo más eficiente y transparente posible para maximizar el uso de las viviendas sociales y que la política de vivienda alcance al mayor número de usuarios que lo necesiten. Se debería instalar un sistema de negociación colectiva entre oferentes y demandantes de vivienda, al estilo del modelo sueco, creando un Consejo Tripartito con funciones de arbitraje y con capacidad para imponer criterios de equidad, calidad y control de precios según los distintos mercados, como ocurre en Alemania.

5. Estadísticas y fraude. Un elemento crucial para dinamizar este mercado es la existencia de estadísticas fiables para poder elaborar políticas consistentes, lo cual también será útil para combatir el fraude en este mercado tan opaco.

Medidas concretas

  • Elaboración de un índice de precios homogéneo, con ajustes por calidad, tanto de vivienda en compra, alquiler, pública o privada, cuyo alcance en el tiempo hacia atrás sea lo suficientemente largo para poder encadenar estudios serios y rigurosos. 
  • Encuestas o registros de demanda de vivienda, especialmente en alquiler y elaboración de bases de datos con registros administrativos con los ocupantes de viviendas en alquiler y sus transiciones.
  • Sería muy conveniente un censo de edificios, hogares y viviendas más frecuente, para poder analizar con mayor rigor este mercado.
  • Obligación de censar cada contrato de alquiler a nivel municipal, obligando a que todo contrato deba estar sancionado por un fedatario público (sin coste para el inquilino).
  • La VPO en compra o alquiler debe mantener su calificación de forma vitalicia.

6.Urbanismo y nuevas formas constructivas. La rehabilitación de viviendas debe ser una política de Estado básica dotada de suficiente capacidad financiera para transformar el parque de viviendas más antiguas, mejorando la vida de muchos inquilinos y propietarios. Asimismo, las nuevas construcciones en alquiler deben llevarse a cabo mediante la cesión de suelo gratuito (derecho de superficie) por parte de ayuntamientos y otras administraciones públicas o privadas. La sostenibilidad y el tamaño de las nuevas viviendas deben corresponderse con las nuevas formas de convivencia (coliving, apartamentos con servicios públicos para mayores, etc).  

Medidas concretas

  • Diseño de contratos de ahorro a largo plazo para la provisión de plazas en apartamentos tutelados que sustituyan a planes de pensiones.
  • Obligación de cesión de suelo en derecho de superficie para cualquier operación urbanística de construcción de vivienda en alquiler.

 

7.Control de precios de alquiler. La inflación de precios y el control de los abusos a corto plazo deben hacerse mediante alguna fórmula de limitación de incremento de rentas, junto a la implantación de ayudas directas a los inquilinos más vulnerables para garantizar que las rentas pagadas no superen el 30%. La combinación de ayudas y control de incremento de rentas garantiza, mediante la inspección eficiente, que no se trasladen a precios las ayudas directas. Esta medida es eficiente en el corto plazo. 

Medidas concretas

  • Creación del Consejo Tripartito entre oferentes,  demandantes y administraciones públicas, incluyendo el INE y los estamentos que elaboran las estadísticas.
  • Diseño de zonas tensionadas y mercados homogéneos de viviendas.
  • Diseño e implementación de un modelo de control de incremento de rentas similar al modelo alemán a corto plazo.   

‘Vivienda. La revolución más urgente’ | Alejandro Inurrieta | Editorial: Alternativas Económicas

‘Vivienda. La revolución más urgente’, de Alejandro Inurrieta