La Alcaldesa Botella inició el pasado verano una carrera desenfrenada para aprobar las actuaciones que más interesan a algunos lobbies inmobiliario-financieros en nuestra ciudad, al darse cuenta de que no tenía plazo suficiente para aprobar la revisión del Plan General antes de la campaña electoral. Esta actitud denunciada por movimientos sociales, oposición política y muchos urbanistas, se materializo en El Plano de los Horrores que la Plataforma No a este Plan tiene disponible on-line para información de todos los interesados.
Durante estos meses los tribunales han anulado pelotazos de este tipo tan significativos como la remodelación del Bernabéu y las torres que quieren construir en el Calderón. Pero El Ayuntamiento se mantiene en sus trece y lleva al último Pleno de este mandato, el próximo martes 28 de abril, otros pelotazos como el nuevo Centro Comercial en Madrid Rio, la Torre en el Palacio de Congresos de Castellana o el desarrollo de la actuación de Villar Mir en Canalejas.
Pero no han llegado a tiempo de colar la Operación Chamartín, que hasta el viernes 17 ha estado en información pública y ha recibido cerca de 2.000 alegaciones, además de estar pendiente de la Evaluación Ambiental Estratégica de la Comunidad de Madrid.
Las presiones del BBVA a la Alcaldesa son tales que, según noticias de prensa de estos días, Botella se plantea convocar un Pleno extraordinario el 7 de mayo, ultima fecha posible antes de la campaña electoral, para aprobar este plan, y dicen otros medios que busca un pacto con la oposición esta aprobación, aunque el PSOE ya le ha dicho que hace falta más debate y que una aprobación acelerada resulta fuera de toda lógica. Insiste aunque no haya plazo suficiente en dos semanas para contestar adecuadamente las alegaciones ni para que la Comunidad redacte la Evaluación ambiental, para lo que tiene un plazo mínimo de cuatro meses.
La cuestión es especialmente grave a luz de la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril que ha obligado al TSJ de Madrid a volver a dictar sentencia en relación a cuestiones esenciales para resolver el pleito entre el BBVA, el Ayuntamiento y los recurrentes a la aprobación del Plan de la Operación Chamartín de 2011 que ahora se está revisando.
Así las cosas, el Plan es inejecutable mientras no haya nueva sentencia que, en todo caso, supondrá la alteración de la operación ya de por sí bastante dudosa en lo que se refiere a seguridad jurídica, algo imprescindible en todo proceso urbanístico, generador de derechos económicos y que afecta a los derechos de los ciudadanos para satisfacer sus necesidades sociales, ambientales y económicos
En estas condiciones el Ayuntamiento no puede tramitar un nuevo planeamiento, revisando el que está en cuestión pendiente de la nueva sentencia del TSJ de Madrid. Ya fue un acto de imprudencia, por parte del Ayuntamiento, obviar el recurso de casación que ha dado lugar a esta resolución, pero continuar la tramitación para la aprobación definitiva ya no sería una imprudencia municipal, sino un acto de administración desleal que en la esfera administrativa se puede considerar como prevaricación, al dictar una resolución a sabiendas de que es ilegitima.
¿Qué van a hacer Botella y sus concejales del PP? ¿Aprobar una revisión en estas condiciones?
12 razones urbanísticas para debatir sobre la Operación Chamartín
Lo razonable, lo que piden los alegantes, las organizaciones sociales y la oposición política, es abrir un debate sobre los problemas de esta operación, que son muchos; y que afectan a las necesidades sociales de los barrios de la zona norte de Madrid, a la hacienda municipal y las de otras administraciones, y que generan desequilibrio funcional y segregación socioeconómica en la ciudad. Se pueden destacar los siguientes:
- El interés inmobiliario es el origen y razón principal de la revisión de este plan. No se ha realizado un análisis de lo que la nueva situación creada tras la crisis de 2008 supone en materia social, económica y urbanístico-inmobiliaria, para la zona norte de la ciudad, por lo que no se ha procedido a identificar sus necesidades. El nuevo proyecto inmobiliario al que sirve esta revisión, tiene como fin fundamental ampliar el valor del negocio inmobiliario, desarrollando un gran Centro de Negocios y barrios de vivienda libre de lujo, pero ignorando el interés general de los ciudadanos al no atender las necesidades de la zona norte de la ciudad que requiere disponer de vivienda barata, especialmente vivienda en alquiler para hogares de rentas bajas y de una dotación compleja y diversa de locales para actividades económicas, mas allá de la concentración de oficinas y la dotación de locales comerciales. Este antagonismo a favor de los nuevos adquirientes de viviendas y oficinas es lo que la memoria llama, “elevar la calidad de vida y garantizar el confort en los entornos urbanos que se generen” para “el desarrollo social de sus habitantes”, pero aumentará el desequilibrio y la desigualdad para los barrios del entorno y el resto de la ciudad.
- La enorme imprecisión sobre la edificabilidad terciaria final que tendrá el desarrollo del ámbito, hace inútiles los estudios de tráfico, ambientales, etc., que se han realizado sobre los impactos de este desarrollo inmobiliario. La propuesta de concentrar en el ámbito 1 millón de m2 de oficinas, puede alcanzar hasta 2,1 millones de m2 edificables, al aplicar las normas de “horquillas de tolerancia”.
- La enorme imprecisión sobre la edificabilidad residencial que puede oscilar entre 10.000 y 23.000 viviendas (1 a 2,3 millones de m2) introducen una gran incertidumbre sobre las necesidades futuras de los residentes en materia de servicios y de equipamientos sociales, haciendo inútiles los estudios presentados por el plan en esta materia. Dado que las necesidades de equipamientos se han realizado para 17.000 viviendas, la operación residencial de 25.000 viviendas tendría una importante carencia de dotaciones.
- La edificabilidad para viviendas de protección pública se reduce de 3.000, que contenía el plan de 2011, a 1.700 viviendas (177.000 m2) a pesar de que la vivienda barata, especialmente en alquiler protegido, es la mayor necesidad social en la ciudad, y en particular en la zona norte.
- Esta revisión del plan establece una nueva ordenación pormenorizada al servicio de la “marca” comercial inmobiliaria “CASTELLANA NORTE”, y para ello establece lo que denomina “un área funcionalmente autónoma”, con una ordenación en la que el nuevo ”distrito” se concibe como una isla en la que sus actividades y tipos de edificios se consideran inmiscibles con los barrios del entorno, hasta el punto de diseñar una vía perimetral a la operación inmobiliaria “a modo de ronda extramuros”, según expone la memoria, fomentando la segregación espacial y social.
- El desarrollo del Centro de Negocios generará una fuerte congestión de tráfico sobre la trama viaria de los barrios del entorno. Para atender esta concentración de oficinas se apuesta por una accesibilidad viaria potente de acceso desde el exterior, que supone la transformación de los enlaces con la M30 y M40 (Nudos Norte y de Fuencarral), y la creación de la prolongación de la Castellana, que se diseña como una penetración desde estas vías de circunvalación a la que se da continuidad, hacia el centro de la ciudad, a través de la Castellana y el rediseño de las calles de Agustín de Foxá y de Mauricio Legendre. La previsible congestión de tráfico, no se ha estudiado adecuadamente, máxime si se considera que las oficinas a localizar en el ámbito puedan casi duplicarse a costa de la edificabilidad residencial, pasando de 1 a 1,8 millones de metros cuadrados edificados. La única justificación que se da a la bondad de la actuación es la prolongación del metro y las nuevas estaciones de cercanías; lo cual, siendo objetivamente positivo, no podrá paliar la congestión de tráfico rodado que generará la operación con tal Centro de Negocios. De hecho la operación se denomina en la memoria como “Puerta de Madrid”, y no por el metro sino, por el viario que constituyen la Castellana, M30, M11 y M40. La única aportación positiva que la operación hace a la corona norte de la ciudad son las nuevas vías transversales entre Fuencarral y Hortaleza, que sin embargo, al igual que el resto de la trama viaria de conexión con el centro, o la propia M30, se verán desbordadas por el tráfico que generara la operación, provocando la congestión de todos los barrios del entorno.
- La principal losa de cubrimiento de las vías (20 Has), se resuelve de una forma escalonada que, si bien puede ser adecuada desde el punto de vista técnico, hace aun más absurda su calificación como zona verde y de equipamientos para el uso público. Además no se ha resuelto adecuadamente el borde oriental de la cubrición de vías que queda entre 10 y 15 metros por encima de la rasante urbana existente, agravada por el hecho de que en este margen el perfil del terreno es descendente hacia la Avenida de Burgos y la M30, dificultando la integración urbana.
- La distribución de zonas verdes es mala para el vecindario, ya que está condicionada por la localización del principal parque en la losa de hormigón, por conveniencia del negocio inmobiliario. El resto del sistema de zonas verdes son fundamentalmente el bulevar de la prolongación de la Castellana y una estrecha franja de separación del nuevo barrio residencial con la playa de vías de Fuencarral. El Parque Central se sitúa en su mayor parte sobre esta losa de hormigón, que no permite disponer de terreno natural para vegetación de gran porte, y que supondrá importantes gastos de mantenimiento. Además, de los 4.958 árboles inventariados, solo un 15% se mantendrá inalterado.
- No se justifican adecuadamente los problemas localizados de contaminación acústica y vibraciones en las losas y sus proximidades, ni en aéreas como la Avenida de Burgos y Agustín de Foxá, el entorno del núcleo de Fuencarral y la reconfiguración del Nudo Norte, o en barrios como Virgen de Begoña y San Cristobal.
- Según se deduce de la memoria del plan, los Estudios de detalle podrán modificar la edificabilidad de las manzanas lo cual supone una conculcación de la legislación vigente. Además se verá agravada la indefensión de los vecinos y de los ciudadanos en general, por la posibilidad que establece el plan de formular Estudios de Detalle de carácter voluntario, por manzanas completas o unidades urbanas equivalentes, con el fin de reordenar volúmenes y señalar o modificar alineaciones y rasantes, que serán lógicamente utilizados cuando por interés del mercado inmobiliario se alteren manzanas de vivienda a oficinas o viceversa, sin participación ni debate ciudadano.
- La Legislación no permite ratificar el convenio para la gestión y ejecución del ambito, ya firmado, que ampara la revisión del plan, en tanto este no se apruebe definitivamente. En su versión actual, supone importantes riesgos de inversión para el Ayuntamiento de Madrid, que ya tiene una importante deuda de más de 6.000 millones de euros, ocasionada en gran medida por los elevados sobrecostes de las obras de la M30, como es públicamente conocido. Lo mismo ocurre con las otras administraciones que ejecutarán infraestructuras a financiar por los promotores. El convenio establece los importes a financiar en cinco grandes obras que deben ejecutar las administraciones, pero se consideran como “importes máximos”, por lo que los sobrecostes en que se incurra al proyectarlas y ejecutarlas, los deberán aportar las administraciones responsables de la ejecución. Los importes máximos fijados en el convenio se han establecido sin realizar anteproyectos, por lo que es previsible que las diferencias sean notables cuando se realicen los proyectos y se ejecuten las obras incluyendo, como es habitual en las obras municipales, modificados y proyectos complementarios (véase la M30). Las obras en cuestión son: Nudo norte (146 millones €), Nudo de Fuencarral (68 millones €), Cubrimiento de Vías (252 millones €), Nueva línea de Metro (138 millones €) y Canal de Isabel II (81 millones €).
- En la lectura de la documentación no se establecen con claridad las servidumbres que generará la gran losa de 20 has cubierta de parque y equipamientos, ni quien se hará cargo de los costes a futuro de mantenimiento del suelo así creado. Todo ello puede suponer nuevos problemas a las haciendas publicas.
Por todo ello se han presentado cerca de 2.000 alegaciones a la Operación Chamartín, muchas de las cuales han solicitado que se retire el expediente de revisión de este plan, para que sea sometido a mayor estudio y debate, y para que se modifique subsanando los problemas que se han enunciado en las alegaciones, o lo que resulte del debate y los estudios pertinentes..
No se arriesguen a prevaricar por presiones del BBVA, Sra. Botella y concejales del PP. Retiren este documento para que los ciudadanos y el nuevo Ayuntamiento podamos debatir que hacer con Castellana Norte.
Félix Arias Goytre | Socio del Club de Debates Urbanos
