UN “MINI-MANHATTAN” ES INNECESARIO Y PERJUDICIAL

El Centro de Negocios de Chamartín: una bomba contra la ciudad de Madrid

Una de las particularidades del relato sobre la concentración de oficinas propuesto en el centro de negocios de Chamartín ha sido la ausencia de valoración de su impacto sobre la ciudad.

Este nuevo conjunto de injertos lleva dentro de sí una lógica propia que no puede ser domesticada para convertirse en parte de la lógica de la ciudad tradicional. Mantiene su total autonomía y, se podría decir, nos da a todos la espalda.
S. Sassen


El espacio de oficinas madrileño y el centro de negocios de Chamartín

Una de las particularidades del relato sobre la concentración de oficinas propuesto en el centro de negocios de Chamartín ha sido la ausencia de valoración de su impacto sobre el conjunto de la ciudad, y sobre la propia organización del espacio de oficinas existente. El relato sobre el nuevo CBD ha eludido la configuración actual del espacio de oficinas en la ciudad, que hubiera requerido una reflexión y un debate públicos.

A falta de estudios más consistentes sobre el mismo el parque de oficinas madrileño, según los principales agentes inmobiliarios, rondaba los 11,5 millones de m2 en 2008, y no llegaba a los 13 millones en 2016. La desocupación, según las mismas fuentes se mantenía en tasas del 11-12 %.

El parque de oficinas de primer nivel, que denominan como Business District es, sin embargo, de 3 a 3,5 millones de m2, de los que menos de 1 M m2 corresponderían a un CBD prime (oficinas de máximo nivel) y tiene una desocupación en torno al 10%.

Las oficinas prime se asientan en su gran mayoría en el eje de la Castellana, desde Méndez Álvaro hasta el CTBA (Cuatro Torres) y en las zonas próximas del ensanche (Serrano, Alcalá, Gran vía, Almagro, Abascal, María Molina, etc.). Aunque se han desarrollado algunos núcleos menores en El Parque de las Naciones, el entono a las carreteras A1, A2 y A6, y como caso peculiar la ciudad del Santander en Boadilla.

EL CBD (Central Business District) de Madrid es por lo tanto un centro poli-nucleado que se vertebra sobre la Castellana, un sistema urbano con mayor versatilidad que un CBD fordista como se puede considerar al mini-Manhattan propuesto.

Los movimientos del mercado de suelo de oficinas

En la actualidad algunos promotores están movilizando suelo central (Méndez Álvaro) o edificios de oficinas que renuevan para elevar su categoría en el mercado. Otros, como el Centro de Negocios propuesto en MNN, intentan acaparar suelo pendiente de urbanizar en previsión de repetir el proceso de CTBA (Cuatro Torres Business Area), para poder programar una nueva oferta de torres-hucha que sirvan para colocar grandes inversiones globales. El BBVA juega a acaparador de suelo, cuando solo dispone de una opción de compra y sin haber desembolsado un euro desde 1993, en la compra de ese suelo del que es titular ADIF.

Paralelamente hay suelo calificado para oficinas en actuaciones periféricas que no parecen ser atractivas a los grupos inversores, lo cual supondría la conveniencia de reconsiderar su calificación y ordenación. Y otras grandes operaciones que pretenden resucitar, y que tendrían suelo para terciario, como son los PAUs de la Estrategia Este o Campamento. Todo ello pone de manifiesto que al urbanismo madrileño le falta una estrategia de suelo para actividad económica y, en particular, para oficinas.

Simultáneamente, el M. de Hacienda sigue con su estrategia de aprovechar las olas del mercado inmobiliario para seguir desamortizando el suelo público del Estado, en vez de poner esos solares al servicio de la ciudad como bienes públicos. Ha retomado el lanzamiento del suelo de ADIF, del Ejército (Campamento, Taller de precisión…), de Patrimonio (solar de Alfonso XIII, Palacetes de Castellana 64 y Barquillo 13, etc.). Desde 2013 el Estado ha vendido en Madrid 231 solares e inmuebles por 534 millones de €. La Comunidad de Madrid sigue la deriva (cocheras de metro, …).

Esta política es aceptada por el Ayuntamiento, porque son actuaciones que desarrollan el planeamiento vigente (una aplicación excesivamente simplista del “respeto de derechos adquiridos”), aunque sea en perjuicio de la ciudad y el Ayuntamiento tenga la potestad de planeamiento y la responsabilidad de defender el interés general (equilibrio urbano, justicia espacial, defensa de los recursos ambientales, la calidad del aire o la lucha contra el cambio climático…).

Como conclusión, el Centro de Negocios no parece responder tanto a la demanda de uso de oficinas prime, como a una estrategia de acaparamiento de suelo. Pero las autoridades han interiorizado  la narrativa de los grandes inversores (Dependencia cognitiva) adoptando sus intereses como si fueran el interés común. Asumen que un Centro de Negocios de casi dos millones de m2 es “bueno” para todos, y que lo que quiere hacer el BBVA es lo que hay que hacer, lo único posible.

Un “mini-Manhattan” en Castellana Norte es innecesario y perjudicial

Volviendo al futuro del CBD de Madrid. ¿Cómo y dónde puede y debe crecer? Veamos las tres zonas de Castellana donde se muestran tensiones dinámicas.

En AZCA (450.000 m2 de oficinas), tras el impacto que supuso en el mercado la comercialización de las 4 torres (con mejores servicios), y comprobar que se trasladaban a ellas parte de sus inquilinos, varias inmobiliarias rehabilitaron sus edificios (unos 100.000 m2) con inversiones de 20-30 M € por edificio, convirtiéndolos en la oferta de mayor calidad y precio de la ciudad, como p.ej.: Castellana 81, Castellana 87, Torre Europa, Torre Picasso y MAPFRE.

Méndez Álvaro renace. Ya se encuentran allí, entre otras, las sedes de Mahou, Amazon, CLH y REPSOL (con 35.000 m2 de terrenos propios para su ampliación), y recientemente se han producido importantes compras de suelo por Colonial y Vía Célere, para desarrollar 250.000 m2 edificables de los que, según se anuncia, al menos 100.000 m2 serán de oficinas.

Para no fomentar el desequilibrio de la ciudad, ya maltrecho, conviene fomentar la regeneración del parque existente (siguiendo el ejemplo de AZCA y otros inmuebles en el ensanche) y facilitar desarrollos terciarios hacia el sur; políticas contradictorias con un exceso de oferta concentrada en un Manhattan al norte de la ciudad.

Es cierto que la Estación de Chamartín presenta una buena accesibilidad en transporte público urbano, pero no mejor que Atocha o AZCA, y la accesibilidad al aeropuerto en transporte público es casi tan buena en estos dos lugares que en Chamartín.

La ventaja comparativa de accesibilidad que puede tener Chamartín es el acceso por autovía para el coche privado, pero es realmente, en un perjuicio porque su proximidad a la red de autovías presiona para el uso del coche, en contra de los objetivos de limpieza del aire y lucha contra el cambio climático del Ayuntamiento, que ha definido por ello como política prioritaria la accesibilidad por transporte público.

Por otro lado, la fuerte concentración de oficinas en Chamartín promoverá procesos urbanos conocidos como:

  • El impacto sobre los barrios del entorno: subidas de precios, expulsión de quien no puede pagarlos y sustitución por población y empresas (PYMES, comercios…) con mayor capacidad adquisitiva.
  • Vaciamiento de otras zonas de la ciudad (ocurrió en Pza. España o Canalejas, y se repitió con abandonos en AZCA). La presión de la oferta en Chamartín podría suponer el vaciado y sustitución de usos en edificios de oficinas de otros lugares de la ciudad. Sirvan como ejemplo Plaza España y Canalejas que pasan a destinarse al uso hotelero y comercial, reforzando el parque temático turístico en el centro, otro monocultivo que rompe una ciudad compleja.

Algunos agentes inmobiliarios ven favorablemente, según declaran en prensa, la perspectiva de que un nuevo CBD atrajera oficinas de edificios exclusivos del ensanche, y los edificios vacíos se pudieran destinar a ampliar el parque temático turístico central, pero nada dicen de los efectos colaterales de expulsiones, desurbanización y gentrificación, que pudieran generar.

Las nuevas economías de aglomeración se basan en la complejidad de los servicios que se ofrecen, la velocidad que imprimen las TIC a las transacciones, y el ambiente para atraer talentos, pero estos factores se producen, hoy en día, en espacios-red de cierta intensidad y densidad, algo más parecido a la Castellana que a un mini-Manhattan.

Las ciudades europeas continentales han tendido a establecer mallas de nudos (Frankfurt, Zurich, Berlín…), la centralidad ya no necesita un CBD. La infraestructura social de apoyo a la centralidad está dispersa en la ciudad (centros de investigación, universidades, servicios especializados, etc.), no necesitan acumularse en torres apiladas.

Hoy, a diferencia de la época fordista, la hiperconcentración de oficinas tiene un carácter exclusivamente inmobiliario/financiero.

Un CBD como el que pretende el BBVA es un monocultivo de torres de oficinas adornado con apartamentos de lujo, comercio exclusivo y algún equipamiento singular (un gran museo o un teatro de la Opera, según anunciaba un experto que apoya la propuesta). En definitiva una ciudad temática de lujo, muy alejada de una ciudad compleja funcionalmente, con vida urbana mestiza. Un espacio “desurbanizado” (Sassen), yermo para la vida ciudadana de los madrileños.

chamartin
Ilustración de DCN-BBVA del Mini-Manhattan. 2015